北辰东郊和平项目市场分析报告1.doc

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目录
前言
第一部分
北京别墅市场整体分析
年北京别墅市场供应分析
别墅供应量分析
别墅区域分布分析
别墅产品体系分析
别墅区环境体系分析
年北京别墅市场需求分析
北京别墅客户群构成
北京别墅客户群特征
年北京别墅市场租售情况分析
别墅销售价格走势趋于平稳
别墅市场平均价格以市区为中心向外递减
出租型别墅数量不断增加
2002年北京别墅市场发展趋势分析
短期内别墅供应量有限
别墅需求将会有明显增长
高品质精品别墅将在市场中占重要地位
联排(TOWNHOUSE)别墅等经济型别墅将在2002年占据别墅市场60%以上的分额
第二部分
北京东北部别墅整体市场分析
北京东北部别墅市场现状概述
北京东北部别墅市场需求分析
北京东北部别墅市场区域环境分析
北京东北部别墅市场销售状况分析
租售价格分析
销售情况分析
北京东北部别墅市场配套设施分析
年北京东北部别墅精装修市场分析
年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析
第三部分
北辰东郊和平项目市场定位建议
本案优劣势分析
优势分析
劣势分析
北辰东郊和平项目市场定位建议
前言
北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年,1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击,加之立项建设的别墅项目过多,造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发,1995年国务院发出通知,别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项,以后建设也要严格审批,别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好,1999年竣工项目有限,总体市场处于消化吸收阶段。紫玉山庄、碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销,使别墅市场出现回暖的迹象,再次引起了人们的关注。
第一部分北京别墅市场整体分析
一、北京别墅市场供应分析
1、别墅供应量分析
从1997年至1999年底,由于没有新的别墅项目立项,别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升,房地产市场逐步升温,2000—2001年新开发别墅项目明显较往年有所增加。
据统计分析,2001年底新开盘别墅项目有12个,原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目16个,新增别墅现房供应量约为120万平方米,4000套别墅单位。其他在售楼盘,仍有相当数量的空置约50万平方米,
1700套别墅单位。潜在供应量约有40万平方米(不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量),包括烂尾别墅项目有7个和未正式推出的岛上别墅。2002年别墅市场供过于求的局面将进一步加剧。
2、别墅区域分布分析
据统计分析,到2001年底为止北京市共有别墅项目约122个,总建筑面积约900多万平方米,3万多套别墅单位。北京市别墅主要集中分布于东北部、北部、西北部,这三个区域占北京市别墅供应的60%以上,东部及东南部地区,南部及西部地区别墅分布零散且相对较少。
附表—
区域分布
数量
(个)
占北京别墅项目
总体数量百分比(%)
东部、东南部
32
26
东北部
34
28
北部、西北部
44
36
南部、西南部
8
7
市区
4
3
东北部别墅是别墅建设最早,开发规模最大的地区。配套设施齐全,环境和设计档次较高,京顺路和首都机场高速路连接使馆区和东部CBD,别墅以外销为主。另外,一些新盘如泉发花园、铁营花园新村等,在知名度较高的成熟别墅区周边开发,既可以保证其良好环境景观,又节省了大量的区外环境开发成本。
西北部别墅占据“上风上水”的优势,别墅开发的规模仅次于东北部地区,早期开发的别墅以高档外销别墅为主,如玫瑰园、朝凤山庄、龙城花园等。
北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线,由于亚北居住项目高密度聚集,交通条件受到一定限制,地势平坦,但高档配套设施较为缺乏,多数为经济型的内销别墅,环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅一期的热销,使得北部别墅市场整体销售情况转好。
东部及东南部别墅主要分布在通州区、北京经济技术开发区。最近燕郊开发一批新的别墅项目,如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得花园、和安名人录,在环境和设计方面独具特色,成为别墅市场新的亮点。
西部及西南部别墅项目最少,多数为早期开发项目。市区内的东湖别墅、怡龙别墅、御京别墅等,虽名为别墅,但公寓占很大比例,且别墅价格昂贵,多为出租。
3、别墅产品体系分析
2001年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面,经济型别墅占据了市场的主导地位。2001年12个新盘别墅中,均价在7000元/平方米以下的项目有10个,这样在一定程度上大大拉低了别墅价格与客户购买力的差距,成交情况逐渐活跃起来。2000年年底以前,多数人