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第一篇:来福士广场——凯德置地工程企划方案
来福士广场——凯德置地工程企划方案
来福士广场简介:
上海来福士广场是一座集51层甲级智能化写字楼、8层大型购物中心和2层停车场为一体的现代商业中心。该工程位于上海城市中心,紧邻人民广场和南京路步行街,靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置,是3条地铁线路的交汇点。
来福士广场是上海最高的写字楼之一。黄金的位置,便捷的交通,四周林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。
来福士广场购物中心已于201*年11月1日开业。凭借丰富的零售业治理阅历,商场运营治理专家们已为来福士广场的每个楼面细心规划了相应的风格与主题。每个楼面的商铺都经营着相关商品,协作遍布商场的指示牌,顾客能享受极大的购物便利,而租客也从大量客流中获得商机。
来福士广场各楼主题:
地下1楼特色集市
1楼摩登精品
2楼流行服饰
3楼休闲服饰
4楼男性世界与运动
5楼运动生活天地
6楼美食广场
7楼健身与美容
来福士广场行销企划
1、定位
楼盘公开出售前,要做好充分的预备,要进展周密的筹划,不打无把握之仗,不能匆忙上阵,持以简洁、粗放的营销心态,肯定要有非常的把握。由于楼盘在出售前,社会对此如之不多,不太了解,细心的预备,意味着已经具备了抢占市场份额的先机,假如预备不充分,将直接影响到楼盘的销售,也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个精确的把握。
如何细心预备,楼盘公开出售前要留意以下几个问题:首先,物业在投放的市场中怎样选择目标群,即什么样的人会买这个楼。市场营销定位,消费阶层的选择,都离不开地区的经济环境,消费者的生活习惯、文化层次等等;其次,楼盘所在街区的功能、人群分布状况;第三,针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提,才能把握定位。
定位分以下几种内容:
1)市场定位。所谓市场定位,指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此根底上,一切推广手段都围围着这一消费群体绽开,否则就风马牛不相及了。例如:大型楼盘番禺丽江花园,在筹划楼盘销售时,利用其具有吸引力的硬件,不仅立足于番禺本地消化,更放眼于广州市区,定价对人也有吸引力,结果取得了胜利。即购置者为60%的广州市区人,30%的外地人,10%为番禺人。其中,包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2)功能定位。所谓功能性,一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多,由于公务、商务活动越来越现代化,用户要求的不仅是有一个办公场地,对商厦的现代化办公设施、经商行为、进展潜力也提出了要求。因此,在销售写字楼、公寓等物业时,功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3a、5a、智能大厦等,这都成为写字楼的重要卖点,而各个国家有各自不同的标准,一般来讲,5a即通讯、治理、办公、消防、保安自动化。写字楼假如功能不全,就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时,都强调5a级,当时外商都很惊异于中国大陆也有5a级的写字楼。随着消费者的日益成熟,对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满意消费者居住和休息的根本功能,而住宅的形状美观,配套设施齐全,室内布局合理,居住便利和舒适,住宅面积宽绰,采光良好,对消费者就有吸引力,也为其进展智力供应了条件。
3)专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求,小商贩形不成规模,商场进展纷纷推出经营性定位,即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心,进展商设计营业方向,然后将之切割出售,这就免除了客户买了之后不知做什么,或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满意局部客户的要求,而且营造出整体的商业气氛,就可以汲取更多的买家。
4)象征性定位。由于消费水平的不同,通过价值取向的自然选择,许多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、一般住区等等。房地产开发商,可以用形成物业档次的方法,对居住在小区的阶层赐予肯定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园,北京的龙苑别墅,美国的比夫利山庄等,都是这种自然选择的结果,也是开发商营造了象征性群体,通过购置、居住使之实现归属感、荣誉感、骄傲感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场承受,需要肯定的超前意识和科学猜测,可以说定价局部是艺术,局部是科学。影响价格的因素有许多,主要包括:本钱、楼盘素养、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变本钱是定价的下限,上限是顾客所情愿支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否认性的调整,否则会带来特别恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:1、类比法:所推销的物业,应清晰在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、本钱法:物业包括税金、推广费等在内的综合本钱及利润期望值的幅度,是微利多销或高价高利润,这要依据进展商自身和市场状况确定。3、评估法:由专业地产评估师对楼盘进展全方位的评估后作出定价。无论哪种,均应随行就市,最大限度地猎取市场份额。在弄清方法之后,详细执行有低价、高价、内部价、一口价、优待价等战略。采纳低价战略:入市时比
较轻松,简单进入,能较快地启动市场。采纳高价策略:为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,%,%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、公路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临公路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差异,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘消失滞销状态。
商铺的定价,由于一般顾客购物均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
4、概念的筹划与引导
从某种意义上讲,买楼首先是买概念,这是人们在生活中越来越注意的问题。假设进展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响,使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距,那结果便会截然不同了。所以说,我们要让消费者“学会”想要什么,在满意消费者需求方面的竞争便不那么重要,更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。进展商在楼盘推出之前,先为楼盘树立一个概念,营造出一个品牌的形象,以吸引消费者,并深入人心,之后画龙点睛,盛大地推出楼盘,由此造成一种轰动效应,抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平凡、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以实行先易后难,也可以实行先难后易的方法,先进展试销,依据试销的状况作一些适当的调整,最终全面铺开。一个胜利的楼盘销售应到达85%以上,才能保证毛利润20%以上。一个值得留意的问题是市场旺销时,不能盲目提价,否则会导致市场崩溃。应当引而不发,或蓄势待发,重兵投入一发而不行收,“一网打尽”,抓住销售高潮,一鼓作气,不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口,以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络,在谈判、销售技巧等方面都有独到之处,应当为我所用。但长期从事房地产开发的进展商,也必需自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此,培育
和提升销售人员的敬业精神非常重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品,同时也是人格、品位、审美价值的推销,假如没有与客户建立起良好的关系,而是单单进展产品的推销,是不行能推销胜利的。这是建立一种职业意识的修养,由于任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的根本素养,推销员是市场经济整个链条中特别关键的一环。
其次篇:凯德置地房产工程开发企划方案
凯德置地房产工程开发企划方案
凯德置地开发企划
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介效劳和物业治理。其中,房地产中介效劳又包括房地产询问、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类:
第一类是从事城市房地产开发和交易的,即所谓房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进展根底设施、房屋建立;所谓房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
其次类是从事开发经营成片土地的,即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后,依照规划对土地进展综合性的开发建立,形成工业用地和其它建立用地条件,然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按工程的运作方式的不同可分为三类:
第一类,也是通常的运作,即取得土地使用权,进展房屋的建立,而后出售新建房屋的方式。其次类,是把土地由生地变为建立熟地之后再转让的方式。
第三类,其他方式。如购置房屋后出租;购置房屋后出租一段时间再转让;或者购置房地产后等待一段时间再转让;或者接手在建工程后连续开发等。
在本课题中,仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进展根底设施、房屋建立,而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进展探讨。
其次节房地产业的地位和作用
房地产是国民经济进展的一个根本的生产要素,任何行业的进展都离不开房地产业。反过来说,任何行业都拥有肯定的房地产,都是房地产经济活动的参加者。因此说,房地产业是进展国民经济和改善人民生活物质条件的根底产业之一。它的重要作用可以归纳如下:
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,加快改革开放的步伐;
,避开分散建立的弊端,有利于城市规划的实施;
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,如建筑、建材、化工等工业的进展;
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,调整消费构造;
,加速经济建立;
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随着国民经济和房地产业的进一步进展,房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
第三节房地产业的历史沿革
1949年新中国成立后,广阔农村实行土地改革,废除封建土地全部制,实现农夫土地全部制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后,通过逐步实行农业集体化,农夫的私有土地转化为集体全部。此后,农村买卖土地的市场即自行消逝。
50年月中期到60年月中期,随着对资本主义工商业的社会主义改造,全国城镇间续开头以“国家经租”的形式对出租私有房屋进展社会主义改造,付给房主租金,赎买了房主产权,改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地,国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体
地位。
十年动乱期间,对城市房地产治理工作破坏极大。房地产治理机构几起几落,产权治理陷入混乱,违章占地几经泛滥,变相买卖土地时有发生,住宅建立停滞不前,致使住房问题成为严峻的社会问题之一。1978年后,“忽如一夜春风来,千树万树梨花开。”随着经济体制改革的全面绽开,在城市进展了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革,新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下,房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃进展起来。从沿海到内地,从城市到乡村,很多地方都消失了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。
由于我国的房地产市场还处于初始阶段,故在其运行过程中产生了一些冲突和问题。比方盲目建立、无证建立而消失的某些失控现象。针对这些问题,针对这些问题,国家间续作出了很多决策,以逐步订正房地产业存在的问题。
房地产业在我国是个新兴的产业,是第三产业的重要组成局部,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推动,必将对国民经济进展起到巨大的推动作用。