抚州市房地产市场调研报告.pdf

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第一部分抚州城市概况
1、抚州城市概况
抚州市位于江西省东部,东邻福建,南接江西赣
州通达广东,西近京九铁路与吉安、宜春相连,北临
鄱阳湖,与南昌、鹰潭毗邻,具有承接东南沿海地区
产业梯度转移的地缘优势。
随着中央的中部崛起战略推进,江西将成为承接
沿海制造产业的重要转移基地,而抚州也面临一次重
要的经济转型机遇,将极大推动抚州的工业化发展进
程。
2、抚州交通情况
抚州“控带闽粤浙”,交通便利,区位优势明显。东邻福建,南接赣州市达
广东,西近京九铁路,北临鄱阳湖,距省会南昌仅90公里。鹰厦、浙赣、向乐
铁路,320、316、206三条国道,昌厦一级公路、以及京福、沪瑞高速公路在抚
州交汇通过;且向莆铁路、抚吉、济广高速公路陆续开通。随着国家实施中部崛
起,抚州承接沿海的区位优势更加明显。
3、辖区与人口
抚州市历史悠久,至今已发展成为地级城市。该市辖10县两区,其中市政
府设于临川区。
两区:临川区、金巢经济开发区,抚州市城区人口30万人。
十县:南城县、黎川县、南丰县、崇仁县、乐安县、宜黄县、金溪县、资溪
县、东乡县、广昌县,,其中,城镇人口1607589人,占全市
%。
二、城市经济发展情况
1、整体经济发展
2008-2012年抚州市GDP总值及增幅
100030%

%
800630
20%

43415%%15%
40014%14%
%10%
2005%
00%
2008年2009年2010年2011年2012年

GDP
增长率14%14%15%%%
,%,整体经济
环境良好;据抚州历年经济发展情况可以看到,GDP保持在10%以上的持续增
长态势。随着中央中部崛起计划,以及城市发展较快,预计未来城市将继续保持
上涨趋势。
2、经济结构
根据历年产业结构可以看到,目前抚州以第二、第三产业为主,随着工业、
的进一步发展,第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅猛发展,提供
了多个就业机会,使得城市居民收入水平进一步提升,为房地产市场发展提供
良好的经济环境。
三大产业解构分析
%
%
20082009201020112012
%%19%%%
第二产业48%%%%%
%31%%%%
3、人口变化
截止2012年末,,2008年以来人口呈逐年稳定增
长,从2011年开始人口的增幅有所放缓。
2008-2012年常住人口走势
%
%
%
392
%
%
%
388
%
%
%
20082009201020112012
常住人口(万人)
%%%%%
4、社会收入与消费情况
根据抚州历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到,城镇人均可支配收
入与消费均保持稳定上涨的态势,其中消费增长速度较收入增长速度较快,城市
居民的消费习惯更趋于积极,为房地产市场提供了机会。
2008-2012社会消费品零售总额及增长率
35050%
45%
300
40%
25035%
20030%
25%
15020%
10015%
10%
50
2008-2012全市城镇居民收入及增长率
2000050%
45%
40%
15000
35%
30%
1000025%
20%
15%
5000
10%
5%
00%
20082009201020112012
全市城镇居民收入(元)1229313119144451663318932
增长率
%%%%%
5、城市规划
城市空间布局结构:“三轴三片三心”
三轴:赣东大道城市发展主轴,大公路城市发展次轴,迎宾大道发展次轴
三片:抚北片区,老城区,新城区
三心:老城商业中心、城市行政文化中心、站前商贸中心
三、城市发展特点
根据城市的基本情况与经济发展情况,我们可以看到目前孝感的城市发展特
点有以下几点:
良好的城市发展规划以及城市空间布局规划,为城市更好发展提供基础。
拥有较大的人口基数,以及目前城镇化率较低,未来城市房地产发展前景可
观。
经济发展快速增长,随着城市进一步发展,未来发展面继续向好
居民收入保持平稳上升,消费观念有待积极转变
抚州的未来规划以重点以老城区和城南新区为主,改造老城区升级,打造城
南新城区。
第二部分抚州房地产市场概况
一、房地产宏观市场情况
1、固定资产与房地产投资
从抚州历年固定资产投资情况可以看到,该城市固定资产投资保持快速增
长,但近两年增速有所回落,房地产开发投资占固定资产投资比例较小,有较大
提升空间,房地产投资增速缓慢,基本无明显上升态势,随着城市框架及人口框
架的不断拉大,预计后续可能会出现明显上升势头。
2008-2012年社会固定资产投资情况
100060%
80050%
40%
600
30%
40020%
20010%
00%
20082009201020112012

%%%%%
2009-2012年房地产开发投资及增幅
%
%
%
%
%
%%
%

%
40-%
-%
20-%
-%
0-%-%
2009年2010年2011年2012年
房地产开发投资(亿)
%%%-%
2、房地产市场供给与需求情况
2009-2012年成交面积走势
%%
%

%
%
%
%
%
%
%
2009年2010年2011年2012年
商品房成交面积(万平米)
%%%%
2012-2014年1月份预售面积








2012年2013年2014年1月
批准预售面积(万平米)
2012-2014年1月份预售套数
16000
14000
1200013450
10000
8000
8423
6000
3518
4000
1396
2000

0
2012年2013年2014年1月
批准预售套数(套)8423134503518
成交套数(套)
城南新城区:
项目体量在售业态在售价格户型面积
未来城总建面积17万㎡高层均价4300元/㎡二房90㎡左右
三房118—130㎡
荟萃中央总建面积52万㎡小高层、高层均价5800元/㎡㎡
—㎡
丰源·宜合总建面积40万㎡高层均价3000元/㎡(一期)—㎡
—㎡
伟星·栖凤华都总建面积42万㎡小高层、高层均价3200元/㎡—㎡
㎡高层均价3300元/㎡—89㎡
三房107—142㎡
㎡高层均价3200元/㎡—㎡
—㎡
3、在售项目特征分析
(1)板块分析
城南新城区板块:市中心城区迎宾大道两侧及以南区域的新城区。该板块是抚州
城市规划中的未来新市行政中心、文化中心等。主要集中在抚州市城南新区(城
市未来行政区)——迎宾大道一线。按照抚州市城市整体规划上看:迎宾大道是
城市发展的次轴线,其东接金溪、东乡、南丰、南城等县方向进城的主道、西与