2011年2月22日合肥京冠·雅居乐营销策略方案.ppt

版权声明:
本文仅供客户提案使用,版权归三固三方(上海)不动产机构所有,
未经三固三方(上海)不动产机构许可,
请勿向其它任何机构和个人
传阅、引用、复制和发布报告中的内容。谢谢!
写在前面
一个以“No Brand”为精神导向的品牌——“无印良品”,正成为时下最受关注的品牌。无印良品的理念是删繁就简、去除浮华、直逼本质、以人为本。
我们希望为合肥楼市导入这样的理念,以此来传达一种全新的生活哲学,成就楼市崭新话题,并籍此实现楼盘的快速去化。
写在前面
作为一个成长于合肥楼市九年的上海代理公司,我们有过成功的项目案例:
青年城1号
栋数
总套数
销售周期
一期开盘当天去化率
价格提升率
10幢
2062套
20个月
100%
170%
百乐门悦府
栋数
总套数
销售周期
进场至开盘日
开盘当天去化
6幢
2180套
14个月
15天
189套
思
局

THINKS
辩
群

DISCERN
概
念

ORIGINALITY
夺
势

VISUALIZE
一个经典诞生的四个阶段
思
局

THINKS
思
局

THINKS
两天内,两大调控政策相继出台
-2011年1月26日,温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,俗称“新国八条”
-2011年1月27日,上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。
2011年是“十二五”的开篇之年,国家进行经济结构调整的任务重大,当前需要一直楼市过热使资金重回实体经济;
2010年国务院先后三次部署调控工作,尽管调控取得一定成效,但是调控后市场很快回暖;
特别是自2010年4季度以来,部分城市住房成交出现量价齐升的势头,限购;
因此,在2011年1月,中央再度出手调控楼市。
保障房
财税政策
信贷金融
土地政策
政府监管
新国八条
增加土地供应
大力推广“限房价、竞地价”
加强闲置土地处置
合理确定本地区年度新建住房价格控制目标
主要城市拥有2套后不能再购房
严格实行地方政府问责制
加快建立个人住房信息系统
多种方式增加保障房供应
上海重庆开征房产税
不足5年全额征收营业税
加强土地增值税征管的监督
房贷:二套最低首付6成
土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明
调控政策对市场需求的影响直接
不同客户所受影响:
--豪宅买家、投资客户受限购影响最直接,或会在地方细则出台前购买
--首改买家首付门槛提高,部分实力一般的买家或会观望
--首次置业者受影响较小,但较易受政策影响而观望
客户类型
影响程度
主要影响原因
不同物业影响
豪宅买家
大
一般拥有多套物业,限购下不能再买
高端住宅、别墅等影响大
首改买家
较大
二套6成,首付门槛提高
中高端住宅受影响
首次置业者
不大
利率优惠幅度减少
外围首置型楼盘受影响较小
投资客
大
限购、首付提高、营业税增加、房产税开征影响
投资性住宅受影响,商务公寓、商铺则受益
首次置业类刚需客户将成为未来市场主力
从近期合肥市主要开盘项目来看,各开盘项目销售差别明显拉开,实质上正在悄悄的发生分化,由于改善型需求和投资性购买被限制,公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑,高性价比项目备受关注,并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置业类刚需客户将成为未来市场主力。
项目区位条件
项目位于合肥市龙岗工业区(省级开发区),2009年11月划归瑶海区管辖,属于合肥市规划的东部城市组团,距离传统市中心约8公里,距东二环约4公里。
区域房地产市场起步较早,但缺乏统一规划,存在各自为政的局面,导致区域形象较差,认知度低。