某商业项目产品规划建议报告.ppt

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2、设计师:目前国内大多设计师对住宅比较在行,但对商业理解不深,不掌握商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律,对各种空间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。
规划:商业地产“第一生产力”
顾问公司产品规划建议与评价的作用
1
总体体规规划划———规模模配配比比、、各各物物业业关关系系((价价值值实实现现、、开开发发分分期期))
业态态((功功能能))空空间间———不同同业业态态之之间间的的关关系系、、位位置置、、面面积积、、建建筑筑要要求求((层层高高、、柱柱距距、、承承重重、、交交通通、、水水电电暖暖通通、、排排污污))、、营营业业与与辅辅助助空空间间关关系系
交通关关系——城市交交通与与项目目、人人与车车、内内与外外、垂垂直与与平面面、主主力店店与非非主力力店、、不同同业态态功能能(同同营业业时间间、不不同营营业时时间))
商业氛氛围((感觉觉体验验)——建筑、、园林林景观观、标标示广广告、、广场场、出出入口口、门门庭((中庭庭)、、可视视度、、过道道、店店铺形形象
顾问公司产品品规划建议与与评价的主要要内容
2
东营胶州路商商业项目
本项目位于东东营市东城市市区核心位置置,传统胶州州路商圈内
本项目位于东东城核心位置置,步行10分钟可达市政府
本项目至西城城济南路商业业区的交通距距离约20公里,私家车车行使需20-30分,公交车运行近近一小时
西城
东城
商河路
济南路
庐山路
西四路
西三路
西二路
市政府
项目属性界定定
本案
4
序号
商场名称
面积
商业形态
1
众城商场
6000平
商场
2
金座商城
3000平
商城
3
天瑞商厦
5000平
商城
4
时代家具城
2000平
专业市场
5
工业品市场大棚
2500平
集贸大棚
6
工业品市场内部商业街
8000平
商业街
7
南部商业街
3200平
商业街
8
沿街商铺
6000平
沿街商铺
总计
约3万平
1
2
3
4
5
6
7
胶州路
8
业态结构:服装鞋帽占比比约40%、小商品占比比约15%;
餐饮、娱乐缺缺乏
本项目所在的的胶州路是东东城核心传统统商圈,以中中低端服装、、小商品为主主,是目前东东城人气相对对最旺的商业业区
本案
5
项目目标和限限制条件
尽快规划建设设并投入运营营,提高区域域城市形象,,通过本项目目进一步提升升与政府良好好的合作关系系;
通过从市场角角度对商业进进行定位,顺顺利实现物业业变现,并在在未来实现商商业良好的经经营;
项目所在东城城区商业氛围围不浓,消费费外溢至西城城的现象明显显;东城新建建商业物业规规模巨大,远远远超过需求求。
项目目规规划划有有要要求求严严苛苛的的农农贸贸市市场场和和回回迁迁物物业业,,对对项项目目定定位位和和业业态态规规划划有有很很大大的的影影响响。。
项目目目目标标
现状状与与约约束束条条件件
项目目核核心心问问题题
6
项目目核核心心问问题题
,,在在激激烈烈的的市市场场竞竞争争中中寻寻求求适适宜宜的的商商业业形形态态,,建建立立项项目目持持续续长长久久的的商商业业价价值值
、物业功能能空间设计,解解决农贸市场和和回迁物业的影影响问题,最大大化的实现物业业价值
7
项目发展战略
以区域及东城中中端、中低端生生活消费需求为为核心目标市场场;
以提升商圈、完完善业态,满足足目标消费者日日常生活需求为为原则,打造生生活型区域商业业中心;
避免直接竞争,,进行差异化定定位,针对东城城其他商圈多定定位中高端、出出现大规模服饰饰小商品城这一一中低业态的可可能性较小,充充分发挥农贸市市场的业态协同同效应,以较大大的规模、良好好的环境、极其其丰富的商品、、较低的价格打打造东营市区第第一的服饰小商商品城。
8
根据发展战略,,确定项目各类类型业态角色定定位及发展策略略
业态
角色定位
发展策略要点
服饰、小商品
主题业态、盈利核心
良好的商场环境、分散的经营模式
规模优势,极丰富的商品种类、较低的价格
与农贸市场形成协同效应
农贸市场
吸引区域人流的“磁极”
内容丰富化、环境高档化、管理正规化,部分实现百货、超市功能
餐饮
配套业态
风味小吃,以满足消费者购物过程中的餐饮需求为目标
休闲娱乐
完善区域商圈业态结构
小规模、精品化,以满足区域居民休闲娱乐需求为目标
9
商业形象定位
鑫都生活广场
规模大商商品品多环环境境好价价格低
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