【银泰中心案例分析】.ppt

【银泰中心案例分析】
地理位置
北京朝阳建外大街2号
项目概况
用地面积:31305平方米
总建筑面积:350000平方米
中央主楼地上63层,
东西两栋配楼地上42层,高186米
裙楼4层,高24米
地下3层
功能组合
物业:公寓、酒店服务式公寓、写字楼、商业
写字楼(东西2栋配楼),目前已分别整售给美林集团及中国人保
公寓+酒店(中央主楼)
写字楼
写字楼
银泰大厦
商业配套
项目基本情况
写字楼:两栋44层办公楼,,标准层1849平米(层高4米)
银泰大厦
柏悦府: 主楼50—58层21套,建面17410平米
柏悦酒店:34-49层,59—63层酒店配套,237间客房,建面4万平米
柏悦居: 7-33层精装修酒店服务式公寓,共216套,建面39212平米
商业:地下一层至地上3层,裙房连接3栋塔楼,总面积52,199平方米
VIP俱乐部: 地上5层,会议、餐饮
会所: 地上6层,游泳、健身
功能分区
写字楼
写字楼
银泰大厦
商业配套
平面布置
写字楼
写字楼
银泰大厦
写字楼
独立入口
写字楼
独立入口
中心入口
中心入口
B1-3F商业配套
5F\6F会所,俱乐部
纵向功能分区
商业裙楼:B1-3F
柏悦居、柏悦府配套
VIP俱乐部: 5F——会议、餐饮
会所: 6F——游泳、健身
柏悦居: 7F-33F
柏悦酒店: 34F-49F
柏悦府: 50F-58F
酒店配套:63F大堂、
59FSPA
60F会议室
61F餐厅
62F酒吧
*注:银泰中心楼层设置中取消4、14等特殊数字
银泰大厦
酒店配套
柏悦府
酒店
柏悦居
柏悦居、柏悦府配套
(Vip俱乐部、会所)
商业
平面布置及交通组织
柏悦居
专享大堂
银泰大厦
柏悦酒店专享大堂
柏悦府专享大堂
银泰大厦——柏悦居
标准层平面图
首层平面图
9#
8#
产品特征:
建筑面积:39212平米
标准层:一梯9户,
户型面积(仅两类)
133平米,一居45%
240平米,两居55%
设计风格:简洁的酒店式设计除电动窗帘、光控、中央空调、石材地采暖等外无高科技
使用率:72%
柏悦居
银泰大厦——柏悦居
价格
均价:40000元/平米
最低价:25000元/平米
最高价:57000元/平米
价差:由于可观看长安街,西北向比东南向单价增加10-15%
销售情况
销售率: 83%
购买目的:
100%投资
多数外籍客户不了解北京市场,主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务,并作为房屋租赁中介,能够保证稳定出租客源
银泰大厦——柏悦居
销售策略
2005年10月项目内部认购,开始积累客户,内部定价为25000元/平米
2006年3月正式销售,通过对客户进行的价格测试,逐步提升客户对项目售价的心理预期,实现开盘均价达到40000元/平米水平
客户
客户来源: 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主
付款方式:95%一次性付款(外籍购房无法作贷款)
目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响,意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续
银泰大厦——柏悦居