房地产投资伦理.pdf

2015/12/7
房地产投资管理中的伦理问题
2015年12月
目录
自我介绍
房地产投资介绍
投资工作中的伦理问题
案例分享
总结
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自我介绍
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自我介绍
柴志培:
1994 – 1999: 清华大学土木工程系建筑管理专业
1999 – 2002: 北辰高尔夫俱乐部工程总监助理
天下第一城高尔夫项目经理
2002 – 2003: 英国曼彻斯特理工大学(UMIST)项目管理专业
2003 – 2008: 澳大利亚EPWY有限公司总经理
负责集团澳洲开发项目的执行以及其他物业资产的
管理工作。
2008 – Now: 中信资本房地产投资部执行董事
负责为基金寻找项目机会,项目谈判,开发以及项
目投资后的管理工作
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房地产投资行业介绍
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房地产投资
房地产行业中的参与者
房地产企业基金/银行/开发商
•融资主体•房地产行业投资者
•拥有房地产项目•以股权或债权投入项目
个人/机构客户各级政府部门
•房地产产品购买者•土地提供者
•持有房地产资产•行业规则的制定与监督
建筑/设计/施工单位,建材供应商
•房地产企业供应商
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房地产投资融资的类型
•银行贷款

•企业发债

•企业IPO

•房地产信托

•房地产基金

•房地产投资信托
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房地产基金
简单而言,就是将股权或物业资产让渡给专业机构投资者共同开发
或经营管理
房地产基金的回报要求通常超过20%,回报安排较为灵活,可以为
投资对象量身订做投资方案:可以是直接的股权投资,也可以是固
定回报并适度分享项目成果,或者是可转换债,等等
投资对象较为宽泛,包括项目公司股权、直接资产收购、公司层面
投资等等
比较少受到中国政府部门政策和监管的影响
投资周期:3-7年
对合作方的要求:信誉良好、以往的成功开发经验、具一定规模和
实力
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项目参与程度:通常对项目管理实施一定程度的监控,包括定期的现
场监察以及项目公司需提供定期的项目执行报告及财务报表等;对商
业项目参与程度较高,通常要求对设计、招商等的决策权
可以帮助公司的规范化管理,尤其带来商业运作方面的专业经验
目前海外地产基金较为活跃,也更为专业;国内也陆续成立了一些
RMB地产基金,但规模较小
许多国内房地产企业开始设立自己的基金,如金地和UBS共同发起设
立房地产基金、中海外与工银国际合作等等
目前境内外房地产基金对于投资商业物业的兴趣普遍地大于住宅项目
开发,多只专注于投资中国商业物业的房地产基金成功募集
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房地产投资
海外地产基金的典型架构
有限合伙人
普通合伙人及其团队
普通合伙人投资委员会
地产基金(有限合伙)
其他有限合伙人
基金经理顾问委员会
SPV 1 SPV 2 SPV 3
海外
合作方或共
国内
同投资人
项目公司 1 项目公司 2 项目公司 3
项目/物业 1 项目/物业 2 项目/物业 3
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房地产基金
房地产基金的管理模式
•有限合伙人(LP)
•普通合伙人(GP)
•处于房地产基金的管理模式,伦理在房地产基金管理中的至关重要。
巴菲特先生的价值投资理论,最核心的就是发现可持续的投资价值。可
持续的东西都具有一个共同的特点,就是你得到的东西在别人看来,在
所有人看来,都是你应得的东西,这就可持续了。
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房地产投资中的伦理问题
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伦理的定义
按照《辞海》的定义,所谓伦理,是处理人们相互关系应遵循的道理和
准则,是一种普遍认同的道德规范。随着社会的发展,伦理从内涵到外
延都不断扩大。
金融投资是指实业投资之外的全部金融服务产品的投资,包括银行储蓄、
商业保险、证券投资以及其他金融工作。

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投资中的伦理:

•经济伦理

•道德伦理

•环境伦理
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经济伦理
法律底线:

一般性的法律底线
所有企业法人和自然人都需要遵守的法令,比如宪法、刑法、劳
动法,公司法,税法等。

专业性法律法规
国家监管机构专门针对金融