第二章 土地权属调查.doc

第二章土地权属调查
第一节土地权属
▲教学目录
1、土地权属
2、土地权属的确认方式
3、土地权属调查
▲教学重点
土地权属调查的定义、权属文件的确认方式、界址调查、权属调查的程序
一、土地权属
★概念
:土地权属是指土地产权的归属,是存在于土地之中排他性完全权利。
:土地权属主也可称土地的权利人,即产权的拥有者,一般简称权属主
★内容
:土地所有权是土地所有制在法律上的表现,是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利,包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有权受国家法律的保护。
(1)我国所有权的性质:实行社会主义公有制,有两种形式:
①国有土地
主体:中华人民共和国全民,法律规定由国务院行使对国有土地的占有、使用、收益、处分的权利。
客体: ;
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;
、荒地、林地、山岭、滩涂等土地。
②农民集体所有土地
主体:农民集体,由村农民经济组织或村民委员会经营管理
客体: ;
、自留山、自留地
(2)我国土地所有权的状况,经历了三个阶段:
第一阶段:建国初期至1957年,全民所有与农民私有并存;
第二阶段: 1958年至1978年, 全民所有与农民集体所有
第三阶段:1978年后,全民与农民集体,所有权与使用权分离
(3)所有权的构成
占有权:体现在对土地直接拥有和处理上,即对土地实际控制的权能。
使用中的占有—使用者即为权属主
非使用中的占有—权属主为资本收益者
使用权:是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。
收益权:所有者对土地所产生出来的经济利益进行收取的权能。是所有权在经济上的体现。
处分权:所有者决定占有与支配土地状态的权能,即决定土地归宿的权能,是所有权的集中体现,是所有权的核心
:是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。土地使用权是从土地所有权中派生出来的
(1)土地使用权的类型
土地所有权人的土地使用权(集体);
非土地所有权人的土地使用权(国有、集体)
(2)使用权的构成
占有权:指土地使用权人有条件依法对使用的土地实行占有的权能;
直接利用权:指土地使用权人依法对使用的土地进行生产或经营的权能;
收益权:使用权人对土地进行生产经营获取经济利益的权能;
处分权:指土地使用权人有条件依法对所使用的土地实行支配与处理的权能。如依法将土地的使用权赠送、有偿转让、转包、进行投资等

(1)概念:在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留其他土地利用方面的权利。是在使用权中逐步派生出来的。
(2)类型:租赁权、抵押权、继承权、地役权、耕作权、借用权、地空权与地下权等多项权利。
①租赁权:土地使用权的合法出租,承租人获得租赁权;
②抵押权:土地使用权合法抵押出去,抵押权人获得抵押权;
③地役权:在他人土地上通行、排水的权利;
④耕作权:在不妨碍土地使用权人的土地使用权的条件下,按照约定或协议,进行农业种植;
⑤借用权:通过借用手段获得土地使用权;
⑥地空权与地下权:主要针对地表使用权而言的,地表、地下、空中的权利主体不一致为条件的,是一种可独立转让、抵押和出租的权利。
,还应履行法律规定的以下义务:合理利用,改良、保护、防治土地污染、荒芜的义务

土地权属是地籍的核心,土地权属调查是地籍调查的核心,土地权属管理是地籍管理的核心。
(1)首先,地籍的产生发展,确定了其核心地位。
产生的根源—国家的出现;目的—土地税收;发展—保护产权;
(2)其次,土地市场的发展成熟,土地权属内容的不断丰富,确定了其核心地位。
所有权派生出使用权,二权分离,促进了土地市场的发展;
土地市场的发展,使得土地在所有权与使用权基础上有派生更多的他项权利,又丰富土地市场。
(3)第三,为了更好地利用和保护土地,便于土地管理工作的开展,也须确定了其核心地位。责权清晰;权利与义务并行。
二、土地权属的确认方式
—土地权属确认简称为确权
依照法律由当地政府授权,在土地管理部门的主持下,由权属主或授权指界人、相邻土地权属主或授权指界人、地籍调查员和其他相关人员共同对土地的权属进行认定,包括土地所有权和使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的确认。

1)文件确认;城市土地使用权的确认主要依据以下文