建筑专业设计管控要点.docx

02-建筑专业设计管控要点
总平面设计
施工图总图应与方案内审、初步设计内审意见一致,如有修改,修改的原因应书面通知我方并取得同意。
总图应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。并核对周边市政道路的标高、出入口位置的准确性,应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计。
应绘制一层组合总平面图,将道路关系、各出入口关系、排风井、配套设施、±、分区管理围墙位置等反映在图面上。景观总图中对于建筑总平面的修改也应反映在图面上,确保一致性。
配建用房应符合以下要求:
总图中的变电站(箱变)、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站、门卫、围墙等应根据要求布置。应有各专业施工图设计。
总图中排风口、地下车库出入口、变电站、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站等建筑物与住宅建筑间距应满足环评要求。
人防出入口、排风口应在总图中准确体现。
地库出入口、排风口等应满足:
机动车库出入口数量是否按照消防和停车数量设计。,与小区内部道路距离应可以停一辆车位置。
主楼地库与大地库原则上应连通。
地库出入口与住宅间距应不小于10m,如<10m必须按照环评要求处理实施。
排风井与住宅间距应不小于10m。
红、蓝线划示应注意:
规划道路红线应取得规划或测绘部门划示红线的电子文件,不得依据土地局的界址点自行绘制道路红线。
河道蓝线应取得水务部门划示蓝线的电子文件,不得依据土地局的界址点自行绘制河道蓝线。
小区内所有单体,包括基础、附属设施、道路应控制在红线内。
面积计算应注意:
地上建筑面积与地下建筑的面积在修规与方案阶段应适当放大(建议地上1-2%,地下2%,地上可放大保温面积)。同时应注意总图面积指标应按照土地出让文件的上限申报技术指标,给后期规证增容留有可能性。
从可研→修规→方案→施工图依次面积逐步核实缩小(避免因施工图建筑面积超过项目可研批文、IC卡招标建筑面积,导致规证无法办理)。
屋顶层、架空层等按规范可不计入容积率的面积,必须计入总建筑面积。
应在方案阶段评估架空层面积、挑高面积、地下室面积(抬高周边道路大于1米)、地面停车库等所损失的计容可销面积,并书面提交我方确认。
图纸上的经济技术指标需与报监(建)表、审图备案表上内容一致。同时提供各类主力房型的面积段与比例表,并确认与我方任务书一致(须注意地下设备间等用房分摊规则)
配套用房(如门卫、变配电所、物业、社区用房等)面积和位置应与规划局、街道、供电所等相关部门充分沟通确认,并在报批图纸与指标中体现。分期开发项目中的整体地块闭路电视机房、弱电控制中心、消防控制中心不可遗漏。
应注意阳台、露台、平台等不同计算方式(有顶阳台计半面积、无顶露台、平台不计面积,具体应征询当地相关规划与测绘部门)
应注意不同地区当地面积计算规定
退界、间距应注意:
因我方通常在初步方案完成即进入桩基施工图阶段,因此方案设计单位在标识建筑退红线、蓝线、绿线距离,南北、东西间距时,应计算至装饰面(非结构面),同时在满足规范的前提下留余量,施工图设计单位出总图时应予以复核(
避免因饰面层变厚、凸出的异形装饰构筑物等因素而引起退界不够)。
转角处退界应以切点连线为界,而非圆弧线。
部分地区环评部门也会提出建筑退界要求,应提前征询。
绿地率、集中绿地率在建筑总图中应按照土地招标与规划要求的最小值或接近最小值表达。当绿化率及建筑密度等指标与规划要求较为接近时(尤其别墅区),必须进行精确计算,同时应与景观方案总图基本一致。
垃圾压缩站位置选择应避免主要人流方向,且应考虑夏季风向影响(要有2个门,一个门要面向小区外,便于环卫车直接清理垃圾)。
设计说明应注意:
构造做法必须与详图所示一致,与各专业深化图纸一致(幕墙等)
具体做法必须与合同附件中的房屋交付标准一致
门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致
竣工备案阶段须对设计说明重新审核修订
总图中出入口的数量、道路宽度和转弯半径、消防车道设置、消防车道的宽度、消防车道的转弯半径、消防车道的净高要求、消防登高场地大小、布置数量及离建筑距离、建筑的沿街长度及总长等应满足国家与当地消防的要求。
出正式报批方案前,设计院应在征询供电部门的基础上,对于满足供配电要求的配套建筑已做合理规划与预留,供配电预留空间:
K站原则上不应设置在地下。
供配电敏感建筑位置,如K站、P站、箱变等应充分考虑其合理性,减轻对客户的不利影响。
水泵房不宜设在住宅等主体建筑投影范围内,以免噪声或震动引发投诉。给水泵房内不应有污水管穿越。
控高
a. 应按照政府征询意见严格控制控高(如航空限高、规划限高),并注意是按绝对高度还是按建筑总高度控制