西安奥特莱斯规划深化报告 43p.pptx

西安奥特莱斯规划深化报告
一、运营管理建议
二、财务测算
三、业态布局
四、品牌落位
运营管理建议
租售模式建议
运营建议
后期运营管理公司建议
租售模式建议
租售模式
优点
缺点
直接销售
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,很难形成统一的商业形象;
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自持出租
,打造良好商业氛围;
。
,资金压力大;
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委托经营管理
;
;
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,促进销售。
开发商要承担后期经营的风险。
商业地产项目一般采用以下三种租售模式:
直接销售:开发商出售产权,由投资者自主经营,是一种纯粹的销售。对地块原生的商业价值要求较高,商业物业的单体生存能力较强,由此实现自然销售。
自持出租:开发商不出售产权,整体招租,统一经营。
委托经营管理:开发商出售产权,在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营,获取稳定的收益回报。约定期满后,投资者自主决定经营权归属。
一、运营管理建议
本项目的商业前景虽然谨慎看好,但介于目前区域商业尚处于起步阶段,商业氛围清淡,投资者信心不足,自营经营模式风险太大,极易失败。而整体招租的经营模式,资金回收过于缓慢,后期承担风险过大。综合考虑各种因素,本案的经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行招租+委托经营管理+自营相结合的经营形式。
委托经营管理
租售模式
租售次序
区别
带租约销售
先招商后销售
有效保障商业环境的营造
保持商业完整度
渡过商业培育期后,保障商业物业增值,实现商业价值最大化
后期运营成本会增加
售后返租
先销售后招商
快速回笼资金
后期运营难控制
后期补贴资金量较大
.运营风险易产生纠纷
租售模式建议
一、运营管理建议
只限销售的商用物业项目叫“地产商业”
“地产商业”类型的物业项目核心竞争力——
产品
统一运营的经营主题平台叫“商业地产”
“商业地产”类型的主题平台核心竞争力——
运营
商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题平台上来。
不能统一运营管理的商业地产,会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来,而一个商业项目的增值是在开业之后,通过商业运营和管理来实现的。
运营建议
一、运营管理建议
统一
招商管理
统一
服务监督
统一
营销策划
统一
业态规划
统一
物业管理
统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了,一直到招商、开业、后续经营管理,是一个无限循环的工作。所以,单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。
基于上述的情况,最符合本项目的运营模式就是
成立专业的运营管理公司进行后期统一运营
运营建议
一、运营管理建议
为此,希望甲方能设立一个运营管理公司,由该公司进行统一管理,实行所有权、经营权、管理权三权分离,通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。
纯租赁品牌主力店
带租约销售的品牌专卖店
自持商业店铺
招商、协助签约、租金管理
招商、签约、租金管理、物业管理
物业管理
商业经营管理公司
物业形态
服务内容
后期运营管理公司建议
一、运营管理建议
培育期
(约为3年)
成长期
(3—5年)
成熟期
商业成长分析
后期运营管理公司建议
一、运营管理建议
产生风险(工程延后,招商困难,经营困难等)
解决问题
前期进行定位,策划,招商等工作。
后期商家经营进行辅导、调整定位、再招商及企划宣传
小结
后期运营管理公司建议
一、运营管理建议
不论从开发商、投资者、经营者角度,及购物中心自身专业化经营角度出发,还是借鉴国内外成功案例,均要求成立专业商业经营管理公司对购物中心进行专业化管理。
商业经营职能:负责项目整体运营管理工作。主要包括购物中心的租赁、费用收取、客户管理、推广宣传及项目整体的管理工作。
物业管理职能:负责商场、公寓及商业街的业主服务、保安、清洁、物业维护等物业管理工作。