华晨房产衢州项目前期营销推广策略.doc

华晨房产·衢州项目
   前期营销推广策略
一、项目SWOT分析:
l        项目概况:
本项目地块处于衢州市巨化工业区石室乡政府所在地,背倚烂柯山,前瞻乌溪江,项目占地面积180亩左右。与本项目相距1000米左右,从巨化镇乘车两站公交即可到达的“崇文地块”已正在逐步形成一个日趋成熟的住宅区。除了“崇文山水苑”业主已经基本入住外,旁侧的自批地自建别墅区虽然传说纷争不断但也有部分开始动工,公路右侧的由衢州国旅集团开发的“国旅山水”预计将在10月前后开盘,该楼盘多层景观公寓和连排别墅为主,在巨化属于偏中高档的楼盘,该楼盘的进展将对本项目有着一定的影响,我们将持续关注。
(一)、优势(Strenth):
1、华晨房产与衢州市政府部门有着良好的关系,可产生较多资源共享;
2、本案位于城郊结合部,空气质量较好,噪音小,适宜居住;
3、本案邀请专业规划公司,专业营销策划公司介入,形成内部资源互补整合;4、项目地处烂柯山旅游景点附近。
(二)、劣势(Weekness):
1、位置较偏,生活配套不够齐全;
2、周边教育环境和质量不容乐观;
3、周边为都市村庄,人文环境较差;
4、首期开发临近巨化路,开发顺序不够合理;
5、市内客户拥有私家车,交通才可便捷,限制了一部分潜在客户;
(三)、机会点(Opportunity):
1、项目地块附近市开发量大,形成房地产消费气候;
2、巨化路改造后,提速了交通,拉动周边商业发展,吸引目标客户群;
3、衢州市房地产产业上强势品牌企业不多,故很容易产生品牌的机会;
4、置业者的购房观念转;
5、衢州市房地产价格相对浙江省其他城市来说价格较低,房地产总价不高,这样市民的购买力较强,房地产升值的潜力大。
6、衢州市2005年以来土地成本低,这就使得房地产开发成本低,在房价未跌的情况下,利润空间更大,房价上扬的幅度较低,市民购房的信心会增加。
(四)、威胁点(Threat):
1、本区域内大高端客户不多;
2、“国旅山水”的联排先期入市,分流本案目标客户;
3、本区域内空置地块的未来开发量不可预见,后期竞争较激烈;
4、今年国家连续出台宏观调控政策,遏止房价过快增长,给房地产市场很大的影响,部分地区房价大跌,客户持币观望,楼市一度陷入低谷。
二、项目定位:
通过对衢州市整体、细致调查和深入研究,本案周围新开发楼盘数目不多,但有竞争个案,目标客户有交叉,竞争就显得不可避免。因此,要在市场中站稳脚跟,并一经推出就能占有相当的市场份额,而且有不断扩张的强劲势头,本案市场定位一定要准确,并且要贯穿、运用到楼盘开发的全过程中去,只有这样本案才能在衢州脱颖而出。
本项目位于衢州市西南巨化方向,尽管目前周边社区及配套不够成熟,鉴于附近地块楼盘开发趋势,本项目定位于巨化乃至衢州高档楼盘——顶级别墅项目,着力打造成衢州的引领性产品。一方面改变衢州高端客户对别墅居住理念,两一方面提升他们的居住品质。
三、目标客户扫描:
本项目由单体别墅、联排、叠加、及少量小高层构成,根据产品的价格定位和市场情况,客户特征如下:
1、自有可支配现金资产超过30万元并有私家车。
2、收入稳定,事业有成,家庭稳定。
3、重优雅、交通便利的居住环境,注重家庭生活的私密性和安全感。
4、对生活的品位、身