浦东莱阳项目行销策划书.doc

浦东莱阳项目行销策划书
壹:产品分析
一、优势:
1、浦东国际机场及地铁二号线将在今年下半年启用,将大大改善浦东在上海人心目中的地位及感觉,下半年浦东必将是热点。
2、浦东的主要三条马路:杨高路、张杨路及浦东大道,并在本案附近交汇,尤其是张杨路作为跨世纪规划是浦东形象马路,素有浦东“南京路”之称。“条条大路通莱阳”,张杨路的影响?
3、预计张杨路沿线有轻轨交通直通陆家嘴。使地块有较高升值空间。
4、金桥作为浦东最重要的开发区,招商情况最好,许多跨素有较大的客源基础。“底特律的发展”通用的影响?
5、莱阳作为区域的商业中心,无论商业配套及生活配套及人气都明显好过周边楼盘,尤其是金桥湾。
6、本案区域罕有了纯小高层社区,一梯二户板式小高层。房型为区域之最。
7、绿化率高达50%,且视野景观首屈一指;做到户户好景观,中心绿地及组回绿地面积下做什么样的环境特色?
8、周边缺少中高档的文化娱乐设施,而本案旁将开发区域的文化娱乐中心。
9、若浦东以2800元/m2为房价等高线,要从交通、人气、配套等多方面来比较,莱阳也极大的优势,且金桥湾的地位又巩固了,人们对区域的看法。金桥湾对地块的影响?
10、产品规划体现“天人合一”的设计理念,注重回归自然,亲近绿色。
11、鹏欣的发展商,借徐家汇“Wiwndow 2000”的名牌效应。
二、劣势:
1、张杨路在本案头,何时延伸,前景不明。
2、轻轨何时动工,也前景不明。
3、本案因为小高层,故今年物业管理费将比多层为高。
4、买价比金桥湾高,因此品质、品牌、宣传上要超过它,但金桥湾已名声显赫,有一定知名度。
5、目前的公交线路虽多,但时间均到下午,晚上之后公交不便。
贰、客源分析:
一、客源面: 比例
1、周边开发区的蓝、次白领层。 20%
2、浦东东部区居民改善居住条件。 20%
3、浦东市区动迁居民货币购房。 15%
4、看中浦东房产的投资客。 5%
5、外地人士在浦东工作为货币购房。 5%
6、夫妻中有一分在浦东工作,目前居住浦西的人士,看浦东前景。 35%
二、年龄层预测:
年龄(岁)
比例
25-30
10%
30-35
35%
35-40
30%
40-50
20%
50以上
10%
叁:产品建议
一、产品外立面:
1、本案产品外立面应有一定的新鲜感,别致,可参照建议:无定花园及万科金枫苑。
二、产品房型:
1、二房比例:35%-40%
三房比例:65%-60%
尽量少考虑大房型(复式等),如一室一厅也可有不应超过5%(三房可改装)。
2、面积:
一房:不超过65m2
二房:不超过85m2
三房以105m2为主力房型,少量120m2大房型。
故在产品方面可考虑一梯三户-四户的小高层房型(否则得房率会降低)。
3、小区环境:
本案在环境方面将是平等,本案的建筑在布局上比较自由,建议整个环境设计前期介入,引入中国园林的,在整个基地作为一个中式公园,进行总体设计,假山、瀑布、亭台、楼、阁错落有致,成为真正“公园里的家”:
在环境设计注重在重视视觉效果的同时也要考虑功能性。儿童活动场所,青年人活动的空间,老人休亲的空间应有分隔。
4、小区的会所:
小区会所由于有房边分区中心公建,可充分利用,建议在前对公建用地的用途予以内容确定,目前提出几点:
(1)、超大型仓储式超市。
(2)、著名快外连锁店。
(3)、一综合百货商店。
(4)、中高档餐厅。
(5)、歌舞厅。
(6)、健身中心。
(7)、桑拿中心。
(8)、银行。
(9)、美容中心、花坊。
(10)、游乐中心(比如:保龄球馆、电玩中心、卡丁车、桌球城等)
肆:本案企划中几点有影响的因素
1、张杨路在本案中的作用。
2、通用汽车企业对本案的作用。
3、公园式住宅带来的作用。
4、大型公建对本案的作用。
5、“天人合一”的规划思路的作用。
6、2800元/m2单价的作用。
伍、企划思想
一、本案卖点:
就本案目前所在地理位置以及周边环境、配套设施而言,推案时又是期房,很显然最大的卖点是产品本身,主要集中体现在产品的建筑形态,风格和房型以及园林规划上。
二、本案企划核心:
从近二年房地产住宅的发展中我们是否强烈地感觉到各大楼盘在激烈的竞争中,企划包装诉求的比重越来越倾向于住宅环境的规划及园艺上,可见人们对生活空间的要求已不再局限于“四面墙”的建筑硬盒中,更多的反映在自然环境给人带来精神上的快乐以及心灵和谐的深层次渴求,而所谓的“自然环境”已不再是可怜的几棵树,一小块草坪、几朵鲜花的组合,换言之,本案要在众多竞争个案中突显而出,在产品规划与园林艺术