沧州市房地产市场调研报告.doc

沧州市房地产市场调研报告
目录
第一部分宏观市场分析
一、沧州概况
(一)行政区划
(二)人口组成
(三)交通优势
(四)经济发展
(五)城市规划
(六)旧城改造
二、宏观市场分析结论
第二部分沧州房地产市场现状分析
一、沧州市场在售楼盘分析
(一)住宅项目分析
(二)商业项目分析
二、沧州供应土地市调分析
(一)净地供应市调
(二)拆迁地块市调
(三)沧州市土地市场概述
(四)沧州市房地产市场总结分析
第三部分项目基础性条件分析
一、地块基本资料
二、地块SWOT分析
第四部分沧州市房地产市场调研综述
引言
本次调研受贵方所托,本着真实、科学、有效、全面的原则,对沧州市房地产市场进行初步探索,意在掌握房地产市场一手资料和数据,了解市场整体发展动向,从而为项目的开发、运作提供可参考性依据。
本次调研内容包括楼盘摸底、职能部门调研、受众访谈等三方面,力争做到针对性强、实用性高,符合市场规律和项目开发特点。
通过对本次调研资料的严格整理、认真分析,我们对沧州市场有了更深一步的认识,并且我们以专业地产研究经验,建立起对市场的准确评估和判断,希望能为项目的立项打好基础,也能为贵方拿地取得指导性意义。
第一部分宏观市场分析
一、沧州概况
沧州始建于公元517年的北魏熙平二年,因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南,东临渤海,北靠京津,与山东半岛及辽东半岛隔海相望,。距北京240公里,距天津120公里,距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带,是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区,也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。
(一)行政区划
沧州市设新华区、运河区2个区,辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市,沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。
沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区(原中捷友谊农场)、沧州市南大港管理区(原南大港农场)],于2007年7月成立。
(二)人口组成
目前,沧州市共有乡镇167个,其中镇73个,街道办事处20个。市区常住人口60万人,全市总人口约680万人。其中少数民族有45个,回族占少数民族人口的91%。
(三)交通优势
地理位置优越,交通比较发达。铁路有京沪线、京九线;公路纵横交织,有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路,京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市;,年吞吐能力可达3000万吨,远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。
(四)经济发展
06稳较快发展。,%。,首次突破百亿元,%,其中,城市居民人均可支配收入9586元,增长15%。
物价稳中趋升。%。在各种消费品中,食品类和居住类价格上涨幅度较大,%%,是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快,实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元,%,%
。
(五)城市规划
未来沧州将有三大功能板块:城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间),发展以行政办公、教育、体育、住宅为主;朝阳路至清池大道,;清池大道以东主要是发展现代物流和工业,铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东,直到沧县的渤海新区沧东工业区,将重点发展工业。
(六)旧城改造
08年政府对城市规划非常重视,并提出“三年大变样”的口号。政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点,48个“城中村”,到2010年,改造完成30%,大约面积43万平米。
针对“城中村改造”工作,政府及相关部门正在试探摸索与制定政策,但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题,拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目,前几年,政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈,但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。
现在,政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法,把毛地出让开发商负责拆迁,再联合区政府的支持进行拆迁。
二、宏观市场分析结论
(一)沧州地处环渤海中心地带,是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区,交叉区位优势独特,发展前景不可估量。
(二)虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”,但是西部城区今后将以行政办