西安城北及未央路写字楼市场分析报告.doc

西安城北及未央路写字楼市场分析报告天下行家营销策略机构2007年11月30日报告目录第一部分西安房产市场总述商品房市场概述商品房购买意向概述写字楼市场概况商铺物业市场分析城北区商品房市场发展状况2007年下半年西安商品房市场走势第二部分西安及城北写字楼发展状况西安写字楼历史回顾西安写字楼供需状况分析城北写字楼分布特点分析西安写字楼发展趋势及判断区域写字楼发展概况城北写字楼市场需求调研总结第三部分项目市场分析及市场定位周边现状分析区域市场导向及产品定位产品设计方面的思考第一部分西安房产市场总述2007年上半年,西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态,延续历年的增长势头快速推进,无论开发或销售均较上年明显增长,市场总体运行形势良好,为07年商品房市场的整体推进打下了良好的基础。商品房市场概述2007年上半年西安房地产信息网针对西安市购房者的需求调查显示:西安市民购房需求旺盛,购房理念愈趋成熟,购房需求趋于多元化……商品房购买意向概述开发量回落,市场饱和状况短期难变,CBD抢争带来负面效应,空置率居高困扰市场,市场交易低靡,价格下滑,市场期待新型写字楼。%。%。而市场销售也同样处于下滑状态,%。而受需求和行业之间竞争加剧的影响,2007年上半年西安写字楼物业在售均价为4658元/平方米,%,销售价格于今年出现拐点,开始走低。随着西部大开发西安的写字楼市场,竞争激烈,开发风险较大。近年来西安区域的写字楼市场一直都处于超前开发的状态,表现在品质的领先和开发规模的领先两个方面,由此出现的结果是:每年的开发量远远大于每年的市场消化量,这表现在销售和出租呈现出较高的空置率,其中又以销售的空置率居高为突出体现。过度竞争和分布区域不均衡是导致写字楼市场陷入目前这一尴尬境地的重要因素。从目前西安写字楼的在销情况看,主要集中在三个区域:城内、城南和城北,这三大区域内聚集了西安95%以上的写字楼。首先是城内,作为传统的商务区域,城内办公写字楼售价约在4200—6500元/平方米左右,东西南北四条大街上最显著的特点是这里多属商务办公楼,而并非纯正的写字楼,除数年前开发的惟一一座高档写字楼———中大国际取得了成功,其它的均为普通的写字楼。城区内的写字楼市场的形成,与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系,但存在的主要矛盾在于交通拥堵,停车场少,硬件配置不高,空间狭小,因此为一些中小公司和单位所青睐。由于这个区域土地成本较高,土地地块少的限制,城区内的写字楼的综合配套能力、周边环境等逊色于北城的写字楼,在顶尖写字楼开发方面,城内更是大大逊于北城。纵览西安市场,经济发展最活跃的北城无疑是各路诸侯血拼的重中之重。新崛起的城北,只是沿未央大道,零星推出了一些商住一体的项目,仅有经发大厦、中登大厦、利君V时代等少数纯正的写字楼项目,城东和城西尚未形成一定的规模。写字楼开发区域分布不均和物业类型的“鱼龙混杂”,成为西安写字楼不温不火的最主要原因。而此外,行业竞争的不断加剧,以及市场需求的相对低靡,造就了写字楼市场目前的发展现状。商铺物业市场分析竞争日趋激烈,%,竣工面积增长近一倍。西安商业用房施工面积和竣工面积在2003年以前保持持续增长的趋势。2003年是西安商业用房施工量最大的年份,在2004年受市场供求关系的影响,二者均有所下降,总的发展趋势表现出减弱的态势。2003、2004年西安商业用房市场销售相对旺盛,2005年随着销售量的下降,市场的有效开发量也逐渐减少。而2006年市场供应又出现新的高潮,随着目前西安城市外扩的快速推进,二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高,在商铺物业供应量中占到较高比重。%,%,但较去年下半年相比明显偏低。目前,西安商业地产基本形成了以东、西大街为主的钟楼商圈;以长安路为主的小寨商圈;以轻工、康复路为主的长乐路商圈这三大商圈。东、西大街以时尚主题对话世界经济,轻工、康复路商圈以批零兼营延续历史商脉,小寨商圈以高校消费群体接轨国际。而这三大商圈的发展变化,基本使西安商业地产形成了三足鼎立的格局。随着旧城改造及市中心区的规划建设,新的商业楼盘将会大量涌现,必将加剧商铺供应商间的竞争,预计未来几年,西安市的商业竞争将更趋激烈,专业化、特色化商业形态将应运而生,并获得发展。未来西安的商圈将不再局限于以往的发展格局而呈现“突变”的态势。已经趋于饱和的钟楼商圈将不再满足于如今“停滞