深圳香山里二期开盘策略及执行方案.ppt

波托菲诺·香山里二期开盘方案
营销策划部
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创造一个
充满期待的、所未曾感受过的、眼前一亮的
汇一城
植入式营销
赋予项目以生命!
市场大环境分析及预测
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环境分析
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调控密集期
调控淡化期
调控强化期
调控执行期
调控力度
-7月底
8-9月
-1月

限贷
限购
限价
政策引导市场,楼市调控主旋律从“新国十条”细则版本向加强版转变,自今年一月之后力度达到顶点,之后无更多实质性政策出台,目前调控进入执行期。
调控政策力度走势图
“三限”政策调控力度已达顶点
只有5个城市全年成交量同比上浮,但上浮幅度不大,在30%以下;
其他25个城市成交幅度下降,最大降幅达40%,其中一线城市的北京成交降幅达20%,深圳降幅15%,上海降幅13%。
20%
15%
13%
全国重点30个城市成交同比增幅
全国普遍下降
市场迅速分化
成交量同比:
全国市场已出现实质性下降
环境分析
成交价格:
降价风生水起房企弃价保量
2011年5月起,北京、深圳等一线城市部分项目的降价促销拉启房价下行序幕;
7月起,杭州、成都等二线城市均价也出现下滑
趋势
全国市场已出现实质性下降
环境分析
大多数开发企业2011年销售任务未完成
全国房企2011年完成业绩率很低,中原统计10家知名房企仅4家完成2011年度销售任务,完成率40%;
其中保利、恒大、华润、中海4 家房企都提前完成了2011 年度销售任务,仅有金地和绿城2 家房企完成率较低。
环境分析
供求深度胶着库存逼近高点
2011 年1-11 月,7 个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%,但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著;
据中原调研,库存压力高居不下的现象,不局限于受调控影响最大的一线城市。2011 年以来,部分二线城市供应量大幅增加,库存压力也持续加大。
环境分析
金融政策:
并无刺激行业发展商迹象
据央行统计数据显示:保障性住房开发贷款前2012年三季度累计增加1150亿元,%,比上半年高出9个百分点。预计未来开发信贷额度依然会向保障房倾斜,货币的定向宽松暂不会惠及商品房开发。
,大约会释放4000亿的资金,但就近期货币政策基调来看,主要是倾向于中小企业服务和保障房等民生服务,而其中可用于个人房贷的资金仍然有限。据央行统计数据显示,2011年10月人民币贷款增加5868亿元,其中住户贷款增加1307亿元,%。
,对商品房市影响很小
环境分析
货币政策:
延续2011年稳健政策
中国人民银行行长周小川昨日发表新年致辞,称2012年央行将继续实施稳健的货币政策,保持政策的连续性和稳定性,发挥好宏观审慎政策逆周期调节功能,把握好调控的力度、节奏和重点,并将增强调控的针对性、灵活性和前瞻性,保持合理的社会融资规模
2012年继续实施稳健的货币政策
环境分析