建设用地管理第七章.ppt

第七章外商投资企业用地管理
概述
用地审批
补偿安置
审查
第一节外商投资企业概述
一、外商投安企业的概念
外商投资企业是指外国(或港、澳、台等地区)的投资者通过某一方式将其资本(如资金、机器设备、专有技术、专利和商标等)投放到我国境内,直接兴办企业,以获取一定的利润和利益的经济行为。
二、外商投资企业的形式
外商投资企业根据其投资方式,可分为中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业(外商独资企业)
三、外商投资企业用地的供地方式
外商来华投资只能取得土地使用权,而不能拥有土地所有权
1、有偿划拔取得土地使用权:须按规定每年缴纳土地使用费,并且土地使用权不得随意转让、出租、抵押。限于国家产业政策应予鼓励、支持的项目
2、中方合作者以土地使用权作价投资:必须先出让,再作价入股
3、国家出让、转让或出租国有土地使用权:国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业,由外商投资企业一次性支付土地使用权出让金。外商投资企业可以通过协议、招标、拍卖三种出让方式
四、外商投资企业用地的特点
涉外性
不可预见性:一个时期内项目来得可能多也可能少,可能急也可能拉得很长
多样性:中外双方投资方式及用地方式的多种多样
有偿有期性。根据我国的法律规定,外商投资企业用地都实行有偿有限期使用,并通过签订土地使用合同来明确双方的权利和义务。
第二节外商投资企业用地的审批
一、外商投资企业预约用地的程序(P167-168)
外商投资企业提出预约用地申请:批准项目建议书之后
审查预约用地申请:摸底、测算地价、权属、面积等
签订预约用地协议:当地土管部门
报批审查:上级
收取预约金后发证:预约用地的有效期限为一年,期满十天前可以申请延长预约期
二、外商投资企业划拨用地程序
:外商投资企业具备法人资格后,应在一个月内持项目建议书、可行性研究报告、预约用地证书等向当地土地行政主管部门提出正式用地申请。外商投资企业与当地土地行政主管部门正式签订土地使用合同(草本)。

土地使用合同(草本)完成后,根据土地审批权限上报县级以上人民政府审查批准。报批文件主要有:
(1)项目建议书批复文件;
(2)可行性研究报告批复文件;
(3)建设项目总平面布置图;
(4)预约用地协议书;
(5)土地使用合同及附件(草本);
(6)用地计划指标;
(7)征拨土地呈报表;
(8)建设用地规划许可证(城市规划区内)。
:合同内容包括:合同双方法人代表名称、法定地址、用地面积、地点、用途、提供土地时间、土地使用年限、土地使用费标准、双方的权利与义务、违约责任及其他需要约定的事项。
:签订土地使用合同后,土地行政主管部门应依据合同核定用地单位、面积、用途、位置、四至范围等,办理土地登记手续。
:按合同

三、外商投资企业出让用地程序
关于以有偿出让方式获取国有土地使用权的外商投资企业,其用地的工作程序一般有拟定出让方案,正式报批、组织实施、登记发证四个阶段。在第五章已介绍
第三节外商投资企业用地的补偿安置
一、外商投资企业用地的申报办法
(一)中外合资经营企业、中外合作经营企业,应由中方合营者提出用地申请报告,外商独资企业应委托外经部门批准的对外咨询代理机构提出用地申请报告。县级以上人民政府土地行政主管部门经过初审,符合用地条件的,列入当年建设用地计划,发给《建设用地计划通知书》。