建设用地管理3-5.ppt

第三章、农用地转用管理
第一节农用地转用概述
一、概念
全称:农用地转为建设用地
定义:农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。
注:1、农用地——农业生产用地,农业——广义
2、建设用地——非农业用途的建造建筑物、构筑物的土地
3、《土地管理法》中增设的内容,目的是保护农用地尤其是耕地、控制建设用地增长 和实施土地用途管制
土地发展权
4、农用地转用的过程——是属于国家的土地发展权实现
5、本质:国家权利
6、特征:国家垄断
许多土地私有国家:土地发展权或设定建筑用地的权利列为国家权利
英国1947年就规定, 申请
日本:申请制度
现状农用地要转为建设用地只能是:——《土地管理法》
各居民点的土地利用规划确定的用地范围内的农用地可以按土地利用年度计划分批次地转为建设用地
大型的建设项目占用规划范围外的农用地的,如大型的交通、能源、水利、矿山、军事设施等建设项目,必须根据项目的批准机关及其法律规定的批准权限先经国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用,才能转为建设用地。
二、农用地转用与土地用途管制
过去的办法:“分级限额审批”的用途管理制度
县级:耕地3亩以下,其他土地10亩以下
省级:耕地3~1000亩,其他土地10~2000亩
国务院:耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上
问题:
审批权绝大部分集中在市、县
各自为政
建设用地规模急剧扩大
1986~1996,31个特大城市规模平均增长50%,
土地用途管制:
是指国家为保证土地资源的合理利用,经济、社会和环境的协调发展,通过编制土地利用规划,划定土地用途区、确定土地使用限制条件,并要求土地的所有者、使用者必须严格执行国家确定的土地利用的制度。——有四方面内容(P47-48)
1、现状管制
不得擅自改变土地现有的功能
2、规划管理(建设用地总量控制)
3、行政审批管制
4、开发行为管制(规范开发行为)
三、农用地转用的依据
1、土地利用总体规划
规划内——可转用
规划外——严格规定审批,先批后改规划
2、土地利用年度计划——新增建设用地总量控制
常常包括:农用地转用计划指标,耕地保有量计划指标,土地开发整理计划指标
3、建设用地供应政策(P51)——控制建设用地方向的主要手段
由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定(禁止、优先等)
第二节农用地转用管理
一、农用地转用的批准权限(两级审批权)
1、国务院
国务院批准的建设项目:国务院及其有关部门批准可行性研究报告的项目,并且在城市建设用地区之外需要单独选址的项目(主要是能源、交通、水利、矿山、军事项目)
省级人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型能源、交通、水利等基础设施项目需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地
城市建设用地区内统一征地的,包括省级政府所在城市、城区人口100万以上的其他城市,以及国务院指定的其他城市扩张用地(开发区与市区扩张同等对待)
2、省级人民政府批准权限
除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩张占用农用地的
县级所在城市的城镇及其他城镇建设扩张占用
地、市级以下人民政府批准可行性研究报告的建设项目需要用地
3、地(市)级人民政府
乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用农用地的
农村道路、水利及其他设施建设可以使用农村集体所有的农用地的
注:征用土地均需国家和省批准(45条)
二、农用地转用的办理程序
一般程序:
建设单位提出用地申请(P281-282)
组织实施的人民政府或土地行政主管部门提出农用地转用申请
按规定权限审批
批准结果通知实施土地利用总体规划的单位
(一)在土地利用总体规划确定的建设用地范围内,为实施城市、村庄、集镇规划占用土地的,《实施条例》20条:
1、申请:市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案,补充耕地方案、征用土地方案,分批次逐级上报有批准权的人民政府(法44条,原土地利用总体规划的人民政府)
2、审批:有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查,提出审查意见,报有批准权的人民政府批准(其中,补充耕地方案也应一并批准)
3、实施:农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后,由县人民政府组织实施,按具体建设项目分别供地。