城市土地开发增值收益分配创新研究.pdf

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签名易水少》舌年口弓月同济大学学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师指导下,进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体,均己在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。
第一章绪论课题研究的背景,,政府用于城市建设的支出也越来越多。结果是政府建设投资力度不断根本上讲,城市土地增值收益分配关系中的主要矛盾是城市土地收益在城市土城市土地开发增值收益的分配问题是近年来我国学术界比较关注、争论也比较多的问题。土地增值收益及其分配是客观存在的,但人们对土地增值收益的认识还是很模糊的。我国自上世纪八十年代以来,经济高速发展,人口持续膨胀,且随着城市土地投资的不断增加及土地稀缺性不断显现,土地价值呈现不可逆转的增长趋势。同时,城市经济发展、社会进步,城市各项基础设施和教育、文化、公共卫生、环境保护、公安、消防等公共设施建设速度加快,规加大,使得城市综合环境得到改善,城市土地价值增加;同时,政府又面临巨额投入无法形成资金的良性循环,城市财政要承担较大的城市建设经费压力。这时,从政府部门角度出发,城市土地开发增值收益分配的研究就很重要也很另一方面,土地增值收益的分配是指在其各层次权益主体之间的分配,除政府外还有很多相关权益主体。在我国,城市土地的所有权归国家所有,城市土地使用权可通过行政划拨、有偿出让、产权作价入股、转让、出租等形式取得。因此,城市政府、城市土地经营开发者和城市土地最终使用者是参与土地收益分配的最主要权益主体。还有一些由土地所有权和使用权衍生的权益,如抵押权、典权、地役权等,其权益主体也是土地收益及其增值收益的分配者。尽管在城市政府和中央政府之间也存在着城市土地增值收益分配的问题,但从地所有权主体和其他权益主体之间的分配。这是因为中央政府与城市政府之间关于土地增值收益的分配是以事权为依据的,他们之间分配关系的调节只会影响在利益一致前提下的财权分配。而政府与其他权益主体之间的土地收益分配关系不仅涉及到政府的财政收入,而且这种分配关系的调节还会直接影响到城第滦髀必要了。
市十地产权关系的调节。同时,我国是以公有制为主体,多种经济成分共同发展的社会主义市场经济国家。宪法载明土地公有制包括国家所有和劳动群众集体所有两种形式。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定,国家依法实行国有土地有偿使用制度。国家通过土地有偿使用取得相应的土地收益。但是,国家在法律规定范围内划拨的国有土地使用权除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等法律法规,规定了目前我国土地收益来源的几种形式:恋厥褂萌ǔ鋈媒稹M恋厥褂萌ǔ鋈媒鹌涫稻褪枪蚁蛟谝欢ㄆ谙弈谑用土地的单位和个人收取的地租。土地出让金的标准由土地的位置、用途、规划指标来区别。即每宗地块的具体价值是在一定的基准地价区域内,该宗地所处的区位、类别、功能、用途等综合因素在一定时点上的评估值。这是当前国家土地收益的主要来源。它适用于采取国有土地使用权出让的一切新建项目。恋卦鲋邓啊M恋卦鲋邓笆堑鹘谕恋卦鲋凳找娴囊恢智恐菩允侄巍8《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,土地增值税的纳税义务人为转让房地产并取得收入的单位和个人。按照增值额H檬杖爰跞タ鄢钅亢蟮挠喽与扣除项目盒额成本与税费之和牟煌壤恋卦鲋邓笆敌兴募独劢奥省恋厥褂盟啊8旯裨帕畎洳嫉摹吨谢H嗣窆埠凸钦蛲地使用税暂行条例》的规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,都必须缴纳土地使用税。纳税义务人以实际占用的土地面积为计税依据。分大、中、小城市和工矿区、县城、建制镇按规定税额缴纳。其中北京市将土地级别划分为六级,上海划分为九级,按各自级别的税额向国家缴纳。