江苏扬州商业综合体项目可行性分析报告_前期策划.ppt

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项目背景介绍
项目位于扬州市广陵区广陵新城一块280亩的商业综合用地,地块规模较大,区域目前处在大规模规划建设进程中,本报告旨在通过对新政解读,宏观、区域市场的了解与分析,以及项目本身的研究,通过经济测算确定可行性方案,实现项目的顺利操作。
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报告提纲
Part2、宏观环境解读
Part3、
Part4、
Part5、
Part6、项目建议
项目分析
市场判定
区域解读
Part1、政策解读
Part7、经济测算
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政策解读
part1
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政策解读
新政出台背景
2010年3月份,%,达到近年来新高
09年下半年开始,全国房价再次疯狂上涨,至2010年第1季度,全米,同比09年1季度上涨16%
2010年3月,70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨,其中涨幅最大的5个城市是:%、%、%、%、%
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政策解读
促使本轮房价快速增长的四大成因
信贷投放过量
通胀预期加速
市场供给不足
政府的两面性
本轮房价上涨的原因
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政策解读
政策的出台是对高房价呼声的回应
在四大因素的影响下,房地产市场在经历了12个月的上涨后,再次成为政府宏观调控的核心
政府的杀手锏:“”、“”出台
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政策解读
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月15日下午5时许,国务院公布了会议确定的四项政策措施,被业内称为房地产“新国四条”。
“”出台
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款付款比例不得低于30%;二是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%,;三是继续“累进”。
抑制不合理住房需求
增加有效供应
保障性住房大幅加码
加强市场监管
增加土地总供应,实行差别化的土地政策,避免人为的制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国土资源部的全国住房供地计划,其中中小套型商品房计划供地总量80431公顷,超过去年全国实际住房用地总量。
年的“两会”工作报告,提出今年保障性住房建设的规模是200万套,棚户区改造是130万套,“新国四条”则提出要在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的计划。
严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业,在土地获得、开发融资、报批等环节严格限制;清理已发放预售许可证的商品住房项目,对恶性经营行为加大曝光和处罚力度,性质恶劣的依法严肃追究相关责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
国四条的出台,让市场开始对于今年的房地产市场到底如何走向产生众多猜测,这时,市场还是存在一定的对于这些政策到底如何执行,执行到什么力度的侥幸……
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政策解读
如果说在国四条刚出台的时候,市场整体对于新政到底会如何执行还存在某些侥幸心理的话,那么2天以后的4月17日,中央政府让市场彻底相信了他们调控房产市场的决心。在国四条的基础上,深入细化了“国十条”
“”出台
抑制不合理住房需求
增加有效供应
保障性住房大幅加码
加强市场监管
增加居住用地有效供应
调整住房供应结构
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务
从本次“国十条”实行的力度来看,其重点落在了“抑制投机”和“加强监管”上。当然,这两大项也是过往调控的重点,此次调控的区别在于,对于打击投机和加强监管的力度上,是过往政策所不能比的——由此可见,政府对于本次调控的决心和力度。
统一思想,提高认识
实行更为严格的差别化住房信贷政策
发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
建立考核问责机制
加强对房地产开发企业购地和融资的监管
加大交易秩序监管力度
完善房地产市场信息披露制度
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政策解读
新政对房地产市场的影响
1、新政策出台,上门量明显减少;对于放盘的业主,情绪影响较大,前期市场行情持续走高,部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况,而政策出台之后,业主更是纷纷打电话