外资开发商拿地门槛提高.doc

外资开发商拿地门槛提高现行政策效果不佳政府拟再收紧“限外令”近日,中原(中国)地产研究中心发布的最新研究报告《“限外”对海外投资者的影响》中指出,人民币的不断增值和近期国内部分一线城市楼价、地价的双双下挫,正引发新一轮外资进入中国房地产市场的冲动。而鉴于现行“限外”政策效果不佳,政府有可能出台进一步的“限外”政策,将主要针对机构投资者,外资开发商在国内拿地开发将受更多限制。%国家统计局有关数据显示,,%,%;,%,%。尽管外资在国内房地产开发中所占的比重较小,但近几年外资进入国内房地产开发领域呈现愈演愈烈的态势。由于看好国内房地产市场的发展以及人民币升值等原因,2004年以来,海外资金不断大举收购国内非住宅物业。通过不同资金之间的转手,海外资金大多收益颇丰。为规范外资流入中国房地产市场,防止豪赌人民币升值的“热钱”过量流入,从2006年7月开始,政府出台了一系列“限外”政策。但“限外”政策出台后的2007年,进入国内房地产市场的外资不减反增。据商务部统计,2007年,房地产业已成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业;2007年参与房地产开发的外资大幅增加,%,%。2007年海外资金在上海房地产市场完成整体收购29宗,数量及金额基本与2006年相当。由此可见,目前的“限外”政策收效不大。未来政策将主要针对机构投资中原地产有关负责人指出,目前的“限外”政策并没有采取“一刀切”的做法,而是鼓励外资在国内成立实体公司,在国内政策的管理和监控下,促进国内房地产市场的发展。从“限外”对各种外资流入方式的政策规定来看,政府“限制外资投机、规范产业投资”的政策意图十分明显,因此,纯粹资本操作进行投机的行为受到严格限制,而进入国内真正从事房地产投资开发的行为得到规范。该负责人分析,在“限外”政策陆续出台后,外资进入中国房地产市场热情依然不减主要有以下几个原因:人民币升值步伐不减、美国次级债危机引发美国经济出现倒退迹象;2007年底以来,部分城市房价出现回调;2007年快速扩张的国内开发商资金链出现紧张,融资需求较大。一方面是外资有继续进入的冲动,另一方面是效果一般的现行政策,在这种情况下,政府可能将酝酿进一步的“限外”政策。鉴于目前“限外”政策对个人买家影响较大,未来的政策将主要针对机构投资者。在需求方面,可能征收的物业税将增加外资持有国内物业的成本;在供应方面,外资开发商在拿地开发方面将会受到更多限制,例如只能用人民币支付土地保证金等。现行“限外”政策难限投资机构研究显示,自2006年以来出台的一系列“限外”政策,对在内地买楼的外籍人士影响显著,但对于以直接购买物业、直接投资开发、入股或与国内房地产企业合作、购买国内企业海外上市公司股份、国内商业地产REITs融资等方式进入内地房地产市场的机构投资者来说,其整体影响却不是非常明显。2006年以来的“限外”政策规定,外资个人在国内学习和工作超过1年才可以购买一套自住商品房,购房采用实名制登记。不满1年或者购买非