06-碧桂园项目拿地投资概算模板表.xls

碧桂园拿地投资概算模板表填写说明此工作底稿为内部材料,请勿全表传递给其他部门,如兄弟部门需要,可单独提供“利润表”、“自定义输出表”、“敏感性分析表”等结论表。一、版本说明此版本仅限用于拿地可研阶段的概算分析,不做深入详细分析用。(也可支持计算多户型配比方案之财务指标底稿用)二、主要思路1、对目标地块,根据预估粗略的规划(产品及货量),研判对应的销售周期、预期价格,配比之预估成本费用,计算预期的粗略利润以及现金回笼情况,帮助地块分析决策。2、现金回笼的各项假设:假设首年土地款及开发成本为集团投入资金,暂不考虑项目贷款结果,以此计算目标地块首年销售回笼集团投入资金的对比情况。3、本表可根据项目需要,对土地、开发成本(含销管费)及销售价格进行敏感性分析。三、表格关系1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表: ——输入具体的指标、销售数据、时间数据等; ——根据基础表的数据,基本上全部自动出具结果,一般情况下不用编辑数据及内容; ——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下,各财务指标的结果分析。2、基础表含:初步规划表、销售预测表。3、输出结果表含:利润表、现金回笼表、自定义输出表。4、敏感性分析表含:土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。四、具体的使用说明1、所有的表格,一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据,其他地方不用修改及删除,不能删除或插入行、列,切记;已经隐藏或组合的表格严禁修改及删除。2、初步规划表:依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货量的销售时间等。(注意填入面积数据时,一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”,如有相差说明填入面积不一致,要修改;注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别)3、销售预测表:依次输入预售首年消化的货量、价格,以及剩余货量的消化时间及价格。(注意地下车库的销售面积、价格等用面积来表示,不要用个数表示)4、利润表:E142:N143区域为相应的单方标准开发成本(毛坯)、利息及销管费,这些数据仅供参考,具体请参考各业态预结算成本、动态成本、参考成本及历史成本、本盘参考利息、实际销管费等调整,并在E148:N152区域里填列。在D2单元格处选择计算土地增值税的方式:“整体计算土增税”表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算单位;“单体计算土地增值税”表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位。同时在E27:N27区域填入当地税局对各产品的土地增值税预征率。5、现金回笼表:此表全部自动计算。若C20单元格为“NOTPASS”,则请仔细核对1至4点所提及的表格内容是否填写正确。6、自定义输出表:在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果,其中包括各产品和整个项目的各项财务指标,打印格式已设好。7、土地敏感性分析:仅在需要做土地敏感性分析时使用此表,G4为以起拍价为基准上限取整;G5为每次土地价格增加额;G6为土地上升的频率,即次数,此三个单元格可根据需要做调整,调整完毕后即可点击“START-L”按钮,几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。8、售价敏感性分析:仅在需要做土地及售价敏感行分析时使用此表,G4为售价变动的幅度,G5为按原销售价格上浮(或下浮)的次数,此两个单元格可根据需要做调整;F6为所选取敏感性指标,可在下拉列表中选择。在点击“START-P”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6已调整完毕。点击“START-P”几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。9、成本敏感性分析:仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此表,G4为成本变动的幅度,G5为按初始成本上浮(或下浮)的次数,此两个单元格可根据需要做调整;E6为所选取敏感性指标,可在下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6,以及“售价敏感性分析”表内的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮,几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行以下显示结果。另,成本敏感性分析中的成本包含开发成本以及销管费用。五、注意事项1、打印:此模板设计了通用的打印格式,使用人员可以根据自己的需求有针对性使用隐藏行列的功能,这样有利于打印格式设置及美观。2、上述鲜绿色,指本单元格的颜色。3、每次打开此表,会自动提示是否“启用宏”,请务必点击启用宏,否则部分公式计算不完整。4、对需要解锁的工作表,Excel2003版可以点击“工具”栏中的“保护”——“撤销工作表保护”,Excel2007版可点击菜单栏“审阅”中的“撤销工作表保护”,无密码。六、联系方式使用过程中涉及到任何