农批项目方向研判培训教材.ppt

摘自《中雅乳源调研报告》总结:近两成游客希望粤北农批项目中多一些名俗展示,例如瑶族大舞台、特色酒店、客栈,另外期待项目中多加入一些带有特色名俗风格的娱乐设施和项目;建议项目中重点投入瑶族大舞台的建设,在娱乐项目的开发中加入一些民俗元素。通过《赵志强的调研数据》可以得出:韶关年2500万的游客量和乳源500万的游客量,将成为项目未来较大的人流构成,打造一个具备特色客栈、一站式农特街、融入瑶族文化旅游等可参与娱乐的门户,是符合市场需求,并且认同度达到80%以上!市场数据研判:市场业态配比参考:摘自《2015年千策调研报告》:关于农特、酒店、餐饮的配比;数据显示:根据千策的报告显示,乳源范围内经营农特、农副产品的商户占比8%,以满足外来和当地游客的购买,手信和农特需求;餐饮占相对较高,主要消费客户为本地居民,节假日期间,自驾游消费客户及团体客户明显增多;客单价也相对较高;住宿类占比1%,日常的入住率约35%左右,节假日期间入住率达85%,重大节点期间出现供不应求的形式。摘自考察项目《田州古城》和《彝人古镇》;备注:通过对田州古城的走访,业态配比方面,占比例较大的为餐饮业态(餐饮街)和烧烤街以及酒吧街;旅购和当地的农特产品业态在经营过程中,逐步消退,为一些小饰品民族服饰店,以及总价低廉并具备当地特色的手信所取代,游客购买欲望欠缺,商业街的带过感差;启示:商业的业态规划是变换的,建议开业初期以餐饮娱乐业态的比重加大,来吸引当地和外地的游客,待市场中期不断的旺场后,项目再进行商业的局部调整;商业区域的主题性和购买欲的引导与商业业态的结合,将是项目规划后期中要花心思考虑的问题;案例旅游物业数据:统合以上数据分析:项目的规划定位方向——餐饮业态:一标段临街加大比重规划餐饮业态,增加项目的昭示性和吸引力;农特业态:农特农贸与食品安全,建议检测相结合;做好包装挖掘故事,打好品质关;彩石业态:建议以彩石博物馆为主题,街道设置彩石价值宣传栏,搭配彩石业态和茶艺,及书法展;客栈业态:建议前期设置配套精品酒店、特色客栈、别院客栈三种档次,让客人住进来,留住消费;酒吧业态:沿街水系酒吧夜市带,为城市人群的休闲散步观光之地,也为游客休闲之地,建议融入夜市烧烤;景观节点:建议在规划上形成串联,有效的引导游客,穿梭在景区内;每一处都有故事和传说;深挖瑶族文化充分植入瑶族文化,增添项目可观赏性;共建设置:牌楼是小镇的形象导视,广场和瑶族舞台是人气的聚集和集散地,也是文化展示互动的功能体现;总结:不脱离农特农贸市场的功能,三标段减少项目的商业体量,加大客栈、别院、餐饮、娱乐、景观的设置,规避后期商业的运营压力,前期以围绕客户的主要需求来设置经营业态;吸引城市日常消费迎合旅游客群需求以旅游拉动农批,以优质农特反哺旅游。业态比例面积工艺8%6918旅购街8%7285夜市酒吧街6%5755住宿13%12400餐饮16%14822共建3%3180办公双创4%3800农特6%5247休闲娱乐6%5373展示、办公2%1988预留商业10%8764其他5%5000农贸市场13%11600合计:100%921327栋2栋1栋8栋小结:1、2、7、8栋产品为前期预留产品,根据产品形态,主要招商客户为大型主力店,1-2栋为主力餐饮及银行、便利店配套,合计面积4144㎡,7栋为酒店产品合计面积4273㎡,8栋为主力KTV及休闲沐足合计面积4281㎡。7栋首层二层三层四层五层8栋首层二层三层四层五层1栋首层二层1栋首层二层三层一标段业态落位小结:3、4、9栋产品的建筑形态错落有序,临街商铺较为适合散招,主要业态以农贸、农特为主,搭配部分工艺及休闲、餐饮等多元化配套,促进客户的观赏性,从而促进消费力。10栋产品户型统一、方正,主要业态以休闲饮品为主。北街由于人流较少,因此招商主要以合作社展示办公为主。9栋3栋4栋10栋9栋首层二层三层10栋首层二层三层3栋首层二层三层4栋首层二层三层小结:5、6、11、12栋在前期招商阶段最为收商户欢迎,主要租赁商户为展示展销为主,6、12栋较为靠近三标段主出入口,规划业态为餐饮娱乐,便捷的人行动线,并拥有停车位优势,将成为餐饮商家首选产品。11栋5栋6栋12栋11栋首层二层三层12栋首层二层三层5栋首层二层三层6栋首层二层三层关于二层的招商问题,根据现阶段的招商情况:方向为:休闲餐饮+四个主题馆:书法主题:联合书法协会,提供书法展示平台和协会和聚集场地;瑶族秀主题,建议把瑶族服饰和各种民间刺绣在这里展示,也可给于协会人提供一个交流的场地;农业协会,提供一个展示乳源农特产品的展示平台,也给农业协会提供一个交流的场地;并且设置档口,提供休闲小吃和水吧、茶楼等业态;业态餐饮酒店休闲娱乐展示、办公预留彩石工艺品农特其他合计面积(㎡)