农批项目方向研判培训教材课件.ppt

摘自《中雅乳源调研报告》总结：近两成游客希望粤北农批项目中多一些名俗展示，例如瑶族大舞台、特色酒店、客栈，另外期待项目中多加入一些带有特色名俗风格的娱乐设施和项目；建议项目中重点投入瑶族大舞台的建设，在娱乐项目的开发中加入一些民俗元素。
通过《赵志强的调研数据》可以得出：韶关年2500万的游客量和乳源500万的游客量，将成为项目未来较大的人流构成，打造一个具备特色客栈、一站式农特街、融入瑶族文化旅游等可参与娱乐的门户，是符合市场需求，并且认同度达到80%以上！
市场数据研判：
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市场业态配比参考：
摘自《2015年千策调研报告》：关于农特、酒店、餐饮的配比；
数据显示：根据千策的报告显示，乳源范围内经营农特、农副产品的商户占比8%，以满足外来和当地游客的购买，手信和农特需求；
餐饮占相对较高，主要消费客户为本地居民，节假日期间，自驾游消费客户及团体客户明显增多；客单价也相对较高；
住宿类占比1%，日常的入住率约35%左右，节假日期间入住率达85%，重大节点期间出现供不应求的形式。
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摘自考察项目《田州古城》和《彝人古镇》；
备注：通过对田州古城的走访，业态配比方面，占比例较大的为餐饮业态（餐饮街）和烧烤街以及酒吧街；旅购和当地的农特产品业态在经营过程中，逐步消退，为一些小饰品民族服饰店，以及总价低廉并具备当地特色的手信所取代，游客购买欲望欠缺，商业街的带过感差；
启示：商业的业态规划是变换的，建议开业初期以餐饮娱乐业态的比重加大，来吸引当地和外地的游客，待市场中期不断的旺场后，项目再进行商业的局部调整；商业区域的主题性和购买欲的引导与商业业态的结合，将是项目规划后期中要花心思考虑的问题；
案例旅游物业数据：
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统合以上数据分析：
项目的规划定位方向——餐饮业态：一标段临街加大比重规划餐饮业态，增加项目的昭示性和吸引力；
农特业态：农特农贸与食品安全，建议检测相结合；做好包装挖掘故事，打好品质关；
彩石业态：建议以彩石博物馆为主题，街道设置彩石价值宣传栏，搭配彩石业态和茶艺，及书法展；
客栈业态：建议前期设置配套精品酒店、特色客栈、别院客栈三种档次，让客人住进来，留住消费；
酒吧业态：沿街水系酒吧夜市带，为城市人群的休闲散步观光之地，也为游客休闲之地，建议融入夜市烧烤；
景观节点：建议在规划上形成串联，有效的引导游客，穿梭在景区内；每一处都有故事和传说；深挖瑶族文化
充分植入瑶族文化，增添项目可观赏性；
共建设置：牌楼是小镇的形象导视，广场和瑶族舞台是人气的聚集和集散地，也是文化展示互动的功能体现；
总结：不脱离农特农贸市场的功能，三标段减少项目的商业体量，加大客栈、别院、餐饮、娱乐、景观的设置，规避
后期商业的运营压力，前期以围绕客户的主要需求来设置经营业态；
吸引城市日常消费
迎合旅游客群需求
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以旅游拉动农批，
以优质农特反哺旅游。
业态
比例
面积
工艺
8%
6918
旅购街
8%
7285
夜市酒吧街
6%
5755
住宿
13%
12400
餐饮
16%
14822
共建
3%
3180
办公双创
4%
3800
农特
6%
5247
休闲娱乐
6%
5373
展示、办公
2%
1988
预留商业
10%
8764
其他
5%
5000
农贸市场
13%
11600
合计：
100%
92132
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