项目方向研判.pptx

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2017年3月3日
摘自《中雅乳源调研研报告》总结:近两成游客希希望粤北农批批项目中多一一些名俗展示示,例如瑶族族大舞台、特特色酒店、客客栈,另外期期待项目中多多加入一些带带有特色名俗俗风格的娱乐乐设施和项目目;建议项目目中重点投入入瑶族大舞台台的建设,在在娱乐项目的的开发中加入入一些民俗元元素。
通过《赵志强的调研研数据》可以得出:韶韶关年2500万的游客量和和乳源500万的游客量,,将成为项目目未来较大的的人流构成,,打造一个具具备特色客栈栈、一站式农农特街、融入入瑶族文化旅旅游等可参与与娱乐的门户户,是符合市市场需求,并并且认同度达达到80%以上!
市场数据研判判:
市场业态配比比参考:
摘自《2015年千策调研报报告》:关于农特、、酒店、餐饮饮的配比;
数据显示:根据千策的报报告显示,乳乳源范围内经经营农特、农农副产品的商商户占比8%,以满足外来和和当地游客的的购买,手信信和农特需求求;
餐饮占相对较较高,主要消费客客户为本地居居民,节假日日期间,自驾驾游消费客户户及团体客户户明显增多;;客单价也相相对较高;
住宿类占比1%,日常的入住住率约35%左右,节假日日期间入住率率达85%,重大节点期间间出现供不应应求的形式。。
摘自考察项目目《田州古城》和《彝人古镇》;
备注:通过对对田州古城的的走访,业态态配比方面,,占比例较大大的为餐饮业业态(餐饮街街)和烧烤街街以及酒吧街街;旅购和当当地的农特产产品业态在经经营过程中,,逐步消退,,为一些小饰饰品民族服饰饰店,以及总价低廉廉并具备当地地特色的手信信所取代,游游客购买欲望望欠缺,商业业街的带过感感差;
启示:商业的业态规规划是变换的的,建议开业业初期以餐饮饮娱乐业态的的比重加大,,来吸引当地地和外地的游游客,待市场场中期不断的的旺场后,项项目再进行商商业的局部调调整;商业区域的主主题性和购买买欲的引导与与商业业态的的结合,将是是项目规划后后期中要花心心思考虑的问问题;
案例旅游物业业数据:
统合以上数据据分析:
项目的规划定定位方向——餐饮业态:一一标段临街加加大比重规划划餐饮业态,,增加项目的的昭示性和吸吸引力;
农特业态:农农特农贸与食食品安全,建建议检测相结结合;做好包包装挖掘故事事,打好品质质关;
彩石业态:建建议以彩石博博物馆为主题题,街道设置置彩石价值宣宣传栏,搭配配彩石业态和和茶艺,及书书法展;
客栈业态:建建议前期设置置配套精品酒酒店、特色客客栈、别院客客栈三种档次次,让客人住住进来,留住住消费;
酒吧业态:沿沿街水系酒吧吧夜市带,为为城市人群的的休闲散步观观光之地,也也为游客休闲闲之地,建议议融入夜市烧烧烤;
景观节点:建建议在规划上上形成串联,,有效的引导导游客,穿梭梭在景区内;;每一处都有有故事和传说说;深挖瑶族族文化
充分植入瑶族族文化,增添添项目可观赏赏性;
共建设置:牌牌楼是小镇的的形象导视,,广场和瑶族族舞台是人气气的聚集和集集散地,也是是文化展示互互动的功能体体现;
总结:不脱离离农特农贸市市场的功能,,三标段减少少项目的商业业体量,加大大客栈、别院院、餐饮、娱娱乐、景观的的设置,规避避
后期商业的运运营压力,前前期以围绕客客户的主要需需求来设置经经营业态;
吸引城市日常常消费
迎合旅游客群群需求
以旅游拉动农农批,
以优质农特反反哺旅游。
业态
比例
面积
工艺
8%
6918
旅购街
8%
7285
夜市酒吧街
6%
5755
住宿
13%
12400
餐饮
16%
14822
共建
3%
3180
办公双创
4%
3800
农特
6%
5247
休闲娱乐
6%
5373
展示、办公
2%
1988
预留商业
10%
8764
其他
5%
5000
农贸市场
13%
11600
合计:
100%
92132
7栋
2栋
1栋
8栋
小结:1、2、7、8栋产品为前期期预留产品,,根据产品形形态,主要招招商客户为大大型主力店,,1-2栋为主力餐饮饮及银行、便便利店配套,,合计面积4144㎡,7栋为酒店产品品合计面积4273㎡,8栋为主力KTV及休闲沐足合合计面积4281㎡。
7栋首层二二层三三层四四层层五五层
8栋首层二二层三三层四四层五五层
1栋首层二二层层
1栋首层二二层三三层
一标段业态落落位
小结:3、4、9栋产品的建筑筑形态错落有有序,临街商商铺较为适合合散招,主要要业态以农贸贸、农特为主主,搭配部分分工艺及休闲闲、餐饮等多多元化配套,,促进客户的的观赏性,从从而促进消费费力。10栋产品户型统统一、方正,,主要业态以以休闲饮品为为主。北街由由于人流较少少,因此招商商主要以合作作社展示办公公为主。
9栋
3栋
4栋
10栋
9栋首层二二层三三层
10栋首层二二层三三层
3栋首层二二层三三层
4栋首层二二层三三层
小结:5、6、11、12栋在前期招商商阶段最为收收商户欢迎,,主要租赁商商户为展示展展销为主,6、12栋较为靠近三三标段主出入入口,规划业业态为餐饮娱娱乐,便捷的的人行动线,,并拥有停车车位优势,将将成为餐饮商商家首选产品品。
11栋
5栋
6栋
12栋
11栋首层二二层三三层
12栋首层层二二层层三三层
5栋首层层二二层层三三层层
6栋首层层二二层层三三层层
关于二二层的的招商商问题题,根根据现现阶段段的招招商情情况:
方向为为:休休闲餐餐饮++四个主主题馆馆:书书法主主题::联合合书法法协会会,提提供书书法展展示平平台和和协会会和聚聚集场场地;;瑶族族秀主主题,,建议议把瑶瑶族服服饰和和各种种民间间刺绣绣在这这里展展示,,也可可给于于协会会人提提供一一个交交流的的场地地;农农业协协会,,提供供一个个展示示乳源源农特特产品品的展展示平平台,,也给给农业业协会会提供供一个个交流流的场场地;;并且且设置置档口口,提提供休休闲小小吃和和水吧吧、茶茶楼等等业态态;