某农批项目方向研判培训教材.ppt

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2017年3月3日
摘自《中雅乳源调调研报告》总结:近两成游客客希望粤北北农批项目目中多一些些名俗展示示,例如瑶瑶族大舞台台、特色酒酒店、客栈栈,另外期期待项目中中多加入一一些带有特特色名俗风风格的娱乐乐设施和项项目;建议议项目中重重点投入瑶瑶族大舞台台的建设,,在娱乐项项目的开发发中加入一一些民俗元元素。
通过《赵志强的调调研数据》可以得出::韶关年2500万的游客量量和乳源500万的游客量量,将成为为项目未来来较大的人人流构成,,打造一个个具备特色色客栈、一一站式农特特街、融入入瑶族文化化旅游等可可参与娱乐乐的门户,,是符合市市场需求,,并且认同同度达到80%以上!
市场数据研研判:
市场业态配配比参考::
摘自《2015年千策调研研报告》:关于农特特、酒店、、餐饮的配配比;
数据显示::根据千策的的报告显示示,乳源范范围内经营营农特、农农副产品的的商户占比比8%,以满足外来来和当地游游客的购买买,手信和和农特需求求;
餐饮占相对对较高,主要消费费客户为本本地居民,,节假日期期间,自驾驾游消费客客户及团体体客户明显显增多;客客单价也相相对较高;;
住宿类占比比1%,日常的入入住率约35%左右,节假假日期间入入住率达85%,重大节点期期间出现供供不应求的的形式。
摘自考察察项目《田州古城城》和《彝人古镇镇》;
备注:通通过对田田州古城城的走访访,业态态配比方方面,占占比例较较大的为为餐饮业业态(餐餐饮街))和烧烤烤街以及及酒吧街街;旅购购和当地地的农特特产品业业态在经经营过程程中,逐逐步消退退,为一一些小饰饰品民族族服饰店店,以及总价价低廉并并具备当当地特色色的手信信所取代代,游客客购买欲欲望欠缺缺,商业业街的带带过感差差;
启示:商业的业业态规划划是变换换的,建建议开业业初期以以餐饮娱娱乐业态态的比重重加大,,来吸引引当地和和外地的的游客,,待市场场中期不不断的旺旺场后,,项目再再进行商商业的局局部调整整;商业区域域的主题题性和购购买欲的的引导与与商业业业态的结结合,将将是项目目规划后后期中要要花心思思考虑的的问题;;
案例旅游游物业数数据:
统合以上上数据分分析:
项目的规规划定位位方向——餐饮业态态:一标标段临街街加大比比重规划划餐饮业业态,增增加项目目的昭示示性和吸吸引力;;
农特业态态:农特特农贸与与食品安安全,建建议检测测相结合合;做好好包装挖挖掘故事事,打好好品质关关;
彩石业态态:建议议以彩石石博物馆馆为主题题,街道道设置彩彩石价值值宣传栏栏,搭配配彩石业业态和茶茶艺,及及书法展展;
客栈业态态:建议议前期设设置配套套精品酒酒店、特特色客栈栈、别院院客栈三三种档次次,让客客人住进进来,留留住消费费;
酒吧业态态:沿街街水系酒酒吧夜市市带,为为城市人人群的休休闲散步步观光之之地,也也为游客客休闲之之地,建建议融入入夜市烧烧烤;
景观节点点:建议议在规划划上形成成串联,,有效的的引导游游客,穿穿梭在景景区内;;每一处处都有故故事和传传说;深深挖瑶族族文化
充分植入入瑶族文文化,增增添项目目可观赏赏性;
共建设置置:牌楼楼是小镇镇的形象象导视,,广场和和瑶族舞舞台是人人气的聚聚集和集集散地,,也是文文化展示示互动的的功能体体现;
总结:不不脱离农农特农贸贸市场的的功能,,三标段段减少项项目的商商业体量量,加大大客栈、、别院、、餐饮、、娱乐、、景观的的设置,,规避
后期商业业的运营营压力,,前期以以围绕客客户的主主要需求求来设置置经营业业态;
吸引城市市日常消消费
迎合旅游游客群需需求
以旅游拉拉动农批批,
以优质农农特反哺哺旅游。。
业态
比例
面积
工艺
8%
6918
旅购街
8%
7285
夜市酒吧街
6%
5755
住宿
13%
12400
餐饮
16%
14822
共建
3%
3180
办公双创
4%
3800
农特
6%
5247
休闲娱乐
6%
5373
展示、办公
2%
1988
预留商业
10%
8764
其他
5%
5000
农贸市场
13%
11600
合计:
100%
92132
7栋
2栋
1栋
8栋
小结:1、2、7、8栋产品为为前期预预留产品品,根据据产品形形态,主主要招商商客户为为大型主主力店,,1-2栋为主力力餐饮及及银行、、便利店店配套,,合计面面积4144㎡,7栋为酒店店产品合合计面积积4273㎡,8栋为主力力KTV及休闲沐沐足合计计面积4281㎡。
7栋首层二二层三三层四四层五五层
8栋首层二二层层三三层层四四层层五五层层
1栋首层二二层层
1栋首层二二层三三层层
一标段业业态落位位
小结:3、4、9栋产品的的建筑形形态错落落有序,,临街商商铺较为为适合散散招,主主要业态态以农贸贸、农特特为主,,搭配部部分工艺艺及休闲闲、餐饮饮等多元元化配套套,促进进客户的的观赏性性,从而而促进消消费力。。10栋产品户户型统一一、方正正,主要要业态以以休闲饮饮品为主主。北街街由于人人流较少少,因此此招商主主要以合合作社展展示办公公为主。。
9栋
3栋
4栋
10栋
9栋首层二二层三三层层
10栋首层二二层三三层层
3栋首层二二层三三层
4栋首层二二层三三层
小结:5、6、11、12栋在前期招商商阶段最为收收商户欢迎,,主要租赁商商户为展示展展销为主,6、12栋较为靠近三三标段主出入入口,规划业业态为餐饮娱娱乐,便捷的的人行动线,,并拥有停车车位优势,将将成为餐饮商商家首选产品品。
11栋
5栋
6栋
12栋
11栋首层二二层三三层
12栋首层二二层三三层层
5栋首层二二层三三层
6栋首层二二层三三层
关于二层的招招商问题,根根据现阶段的的招商情况:
方向为:休闲闲餐饮+四个主题馆::书法主题::联合书法协协会,提供书书法展示平台台和协会和聚聚集场地;瑶瑶族秀主题,,建议把瑶族族服饰和各种种民间刺绣在在这里展示,,也可给于协协会人提供一一个交流的场场地;农业协协会,提供一一个展示乳源源农特产品的的展示平台,,也给农业协协会提供一个个交流的场地地;并且设置置档口,提供供休闲小吃和和水吧、茶楼楼等业态;