方案设计阶段成本控制要点.doc

方案设计阶段成本控制要点(2007-05-3008:55:12)  方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解,对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。    方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图,在户型比例,面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时,还应注意结合当地气候、地质条件,合理运用规与地方标准,对于一些过时但合法的规应充分与前期开发部门沟通,研究当地习惯做法,提出较为合理的解决方案,以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》,为设计单位提供设计指引。    通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇,既要保证项目品质,又要保证容积率,提高项目效益,如何取舍?我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析:    对于大盘、分期开发的项目,在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要,大盘的利润主要是在后期实现,如果不能在前期被市场认同,将对后期造成较大的压力。    对于短、平、快项目,如何创造效益最大化,提升表面卖点是关键,可以通过概念的炒作,准确的户型定位、合理的价格,快速消化市场。    不论任何项目,通过细致的市场调研与项目竞争力分析,在开发前期阶段,发展商应对项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下,心态、开发进度才不会因市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆,不停的变更定位与设计,从而延误了项目的开发时机,失去市场。    方案设计阶段“相关调研”与“设计收资”工作非常重要,为确保设计工作不至于出现反复,或不能通过审批,而影响整个项目的开发进度,前期应针对设计容,汇同设计单位对以下容进行充分的研究与确定:    1、地方规,如:    建筑节能标准,(由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同,对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定,在成本上有一定的变化。);    建筑等级分类,(各地根据不同的标准对建筑等级进行分类,应在设计过程中灵活运用,减少不必要的成本投入。);    抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规;    建筑材料推广,(各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点,有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本,有些却不可取,这些问题需要开发商认真分析。);    2、地方习惯做法,如:    掌握地质情况,合理选用基础形式(南北方由于地质情况不同,采用的桩基础形式也各不相同,如:预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等都是常见的,选择适合的基础形式将有利于节省造价。);    采暖方式、室外管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料(粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料的本地化情况);    3、可利用的擦边球,根据地区的不同以及对规的掌握与理解的不同,根据企业的公关能力与公关力度不同,所产生的效果也不同,还需要根据实际情况判断;初步设计阶段成本控制要点(2007-05-3009:03:21)  初步设计阶段主要应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样,为下一步施工图设计做好准备,这个阶段将从技术的角度对方案设计进行深化。    在初步设计过程中要求开发商根据项目品质定位,对相关材料、设备进行初步选定,尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指