北海公寓项目市场调研报告市场调研报告.doc

北海公寓项目市场调研报告一、调研目的:加深对北海公寓周边项目的认知程度,为北海公寓项目策划和销售工作的开展提供市场方面的决策依据。二、区域界定:本次调研区域为北至济青高速公路,南至东风街,东至潍县中路,西至新华路。样本类型:六个竞争项目、十六个一般项目。整体调研区域划分为一个竞争区域,两个一般区域。三、调研数据分析:(一)、竞争区域分析:重点分析点为销售价格及其走势、销售率、2009年1-4月份销售情况、交房时间、交房标准、近期推广方式等,以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息。区域竞争对手概况:楼盘名称占地面积(㎡)建筑面积(㎡)规模及户数产品形态主力户型(㎡)单价(元∕㎡)销售情况润地凤凰城80000㎡㎡8栋多层、10栋高层,2000户多层、高层87-122㎡多层3200均价2700销售率90%鼎邦丽池23366㎡87326㎡4栋高层,500户高层87-166㎡起价2588,均价3000年后每月10套,销售率80%专家公寓80000㎡㎡7栋多层、8栋高层,2000多户多层、高层84-130㎡均价3200基本处于滞销状态国大·东方天韵㎡㎡76栋住宅,2095户多层、小高层88-130㎡多层均价3180年后30套∕月青青家园24688㎡54500㎡4栋小高层,430户小高层72-170㎡均价3000年后20套∕月中和·香槟花园28000㎡68700㎡6栋多层、1栋高层多层、高层90—148㎡多层均价3088,高层均价3000多层尾盘高层不详项目名称:润地凤凰城物业形态:多层、高层规模及户数:分四期开发,目前一二期基本售罄。户型及面积:高层、多层销售情况:共分四期开发,目前销售一二期,销售率90%左右,高层由于价格较低,销售速度较快。价格及其走势:多层均价3200元∕㎡,高层均价2700元∕㎡,五一以后上调70元∕㎡交房时间:2009-12-31交房标准:毛坯推广手段:高层降价清盘优势:开发商实力较强,口碑较好,并且高层价格较低劣势:多层价格较高,面积较大造成总价过高容易滞销;并且开发周期过长,对前期业主容易造成影响项目名称:鼎邦丽池规模及户数:四栋高层,前排两栋18层,后排两栋26层,共计500户户型及面积:87-166平方米销售情况:80%,目前剩余约100户价格及其走势:起价2588,均价3000,130平方米户型价格“五一”后每平方上调30元开盘时间:2008年1月交房时间:2009年6月交房标准:毛坯推广手段:目前无优势:楼间距较大,社区景观较好劣势:户型设计一般,部分户型面积较大,容易滞销项目名称:专家公寓规模及户数:7栋多层,8栋高层户型及面积:123-182㎡销售情况:不详,很差价格及其走势:基本未变交房时间:2009年6月交房标准:毛坯、精装修(需加价)推广手段:楼体广告、搜房网优势:产品种类齐全,多层较受市场欢迎劣势:地段较偏、工程质量有问题、售楼员素质很差项目名称:国大·东方天韵规模及户数:一共76个楼座,共计2095户,目前主推二期多层户型及面积:两室、三室,88-143㎡销售情况:目前销售情况较好,销售率70%价格及其走势:均价3180元∕㎡,自去年开盘以来,价格基本未变开盘时间:2008年11月份交房时间:2009年11月份交房标准:毛坯推广手段:免配套费,公交车体、短信优势:目前主推多层住宅,市场欢迎度高,销售速度较快劣势:目前多层剩余不多,且为东西户;交房时间比周边项目要晚项目名称:青青家园规模及户数:4栋小高层,共430户户型及面积:一室二室三室,72-170平方米销售情况:销售率70%,年后销售20套∕月价格及其走势:折让后均价3000开盘时间:2008-9交房时间:2009-12-31交房标准:毛坯推广手段:目前优惠1万元物业费:-:地段很好,且价位适中劣势:户型设计一般,公摊太大中和·香槟花园规模及户数:6栋多层,1栋高层户型及面积:二三室,90-148㎡销售情况:多层清盘阶段,高层不详价格及其走势:多层清盘价格下调交房时间:多层已交房,高层2009-12-31交房标准:毛坯推广手段:多层清盘优惠物业费:∕月,∕月优势:多层为现房,品质较高劣势:地段较偏,且价位较高2、区域楼盘特点:产品面:物业形态:区域物业形态以高层为主,有一小部分多层。户型及面积:户型以两室三室为主,面积80-130㎡为主,整体面积分布在80-170㎡。区域楼盘多为多处于销售中后期,部分大规模楼盘如润地凤凰城、国大·东方天韵继续开发。客源面:区域购房的客户多为自住,投资客户较少。购房客户大体分为三类:一是周边工业园产业园区的工作人士,二是邻近区域提升居住质量的人士,三是外地来潍坊看好高新区发展前景的人士,三类客户并存,均以自住为主,同时一个重要的客户来源渠道为政府机关、企事