商业综合地产整合营销方案.doc

四季美农贸城项目策划组四季美农贸城中央商务街整合营销方案四季美农贸城项目策划组 2009-07-25 四季美农贸城项目策划组第一篇市场环境分析一、区域市场特征汉口北市场群规划布局七大专业市场和公路仓储物流园、铁路货运物流园、港口水运物流园等三大物流园区,总用地面积 17000 余亩,建筑面积 1500 万平方米,总投资 300 余亿元,全部建成投入运营后,年实现销售额 2000 亿元以上,从业人数 50万人。在政府多项优惠政策的引导支持下,现已建成、在建和拟建项目有汉口北批发第一城、四季美农贸城、中国家具 CBD 、五洲建材城、纵横汽车大世界、中国长江金属交易中心、汉口北荣中石化物流基地等七大专业市场。汉口北市场群专业市场一览表市场名称项目规划用地总建筑面积总投资预计年销售额年创税收安置就业人数市场概况汉口北批发第一城 3800 亩 380 万方 60 亿元 500 亿元 10 亿元 20 万人集小商品、鞋业、皮具、酒店用品、服装、家纺、塑料制品等多门类专业批发市场四季美农贸城 4200 亩 300 万方 60 亿元 1000 亿元 10 亿元 10 万人分为六大市场和一个展示配送交易中心,包括蔬菜、食品、花木、水产、冻品、粮油等。中国家具 CBD 2170 亩 300 万方 52 亿元 400 亿元 10 亿元 8 万人包括国际城、国际品牌街、仓储物流、家具学院、研发中心、休闲商业、社区服务、商务酒店、生产基地等八大功能。五洲建材城 2000 亩 289 万方 56 亿元 324 亿元 9 亿元 9 万人经营业态有:灯饰照明、陶瓷洁具、地板木制品、管材管件、五金水暖、板材型材、油漆涂料、橱柜厨电、集成系统、软装饰等十大类。四季美农贸城项目策划组纵横汽车大世界 2000 亩 350 万方 58 亿元 100 亿元 10 亿元 3 万人经营范围包括汽车文化推广与展示、高档品牌用品交易、汽车美容保养、专业汽车维修服务、餐饮休闲等。中国长江金属交易中心 2120 亩 60 万方 20 亿元———— 万人主要经营钢材贸易、仓储、物流及加工。汉口北荣中石化物流基地 1000 亩—————— 5 亿元——经营范围石油贸易、仓储、物流。预计 7290 亩 1689 万方 306 亿元 2324 亿元 54 亿元 万人——结论: 1、汉口北市场群规划面积大,批销、采购商户众多, 年销售额大, 在此从事商务配套服务, 与市区同类型商铺相比, 消费人群体更加稳定,更加持续,更加集中,同业竞争小,利润来源持续稳定,商业远景广阔; 2、七大专业市场批发城集聚, 在武汉尚属首例, 如此大规划大产业, 商务配套服务可谓是个极大的市场机会点, 增值空间巨大。 3、目前汉口北物流商贸认可度较高,未来 3-5 年内这里必将成为武汉财富热点区域,商业配套服务也会在武汉此番产业优化大调整中抢占先机,赢得未来。四季美农贸城项目策划组二、临近市场概况中央商务街位于解放大道北延线与汉口北大道交汇处,与四季美农贸城的食品批发城和蔬菜批发城毗邻,这两个批发市场为本项目的经营商户提供最稳定的客源保证! 1、四季美· 果蔬批发市场总建筑面积达 40万平方米,可提供大档口 400 个,分为鲜货、干货、精品区三大交易区, 24小时不间断营业。 2、四季美·食品批发城总建筑面积 60万平米,一期建筑面积 20万平米,有标准商铺共计 6000 余个,并按 1:2 以上的比例配备有标准仓库,是中部地区市场规模最大、食品品类最全、配套设施最完善、物流仓储条件最优的食品贸易集散地。结论: 1、以上两大市场将于今年底和明年上半年相继开业,届时, 距离本项目 1 公里范围内, 至少十万经营商户、往来客商和市场工作人员从事农副产品批发,可保证本项目能聚集足够的人气和消费力,可保证商务街前期正常运转; 2、由于农副产品流通业长期受益于国家政策支持,属于民生热点问题,行业优势明显,其配套商业服务利润来源相对稳定,风险较低; 3、四季美果蔬批发市场 24 小时不间断营业,经营时间不受限制,回报率较高。四季美农贸城项目策划组三、竞争性项目分析 1、商铺类型楼盘名称销售面积(m 2) 层高开盘时间销售价格(元/m 2)优惠政策销售情况批发第一城商业配套约6000 一层: 米; 二、三层: 米 2009 年7月1日一层:正面街均价 16000 元,背面街均价8600 元二层: 正面街均价 8000 元,背面街均价 7000 元三层:正面街均价 6000 元,背面街均价 4800 元四层:均价 4500 元自营:一次性 96折; 贷款97折投资:一次性 98折; 贷款99折成交清淡家俱CB