慈溪项目营销策划报告.doc

慈溪项目营销策划报告上海北美置业有限公司营销策划部2009年2月23日目录第一部分市场调研全国房地产宏观市场分析……………………………………………………………………慈溪市基本发展情况…………………………………………………………………慈溪房地产市场供需状况分析………………………………………………………………慈溪房地产市场调研小结………………………………………………………………第二部分项目定位项目现状。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。59项目分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。67客户定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。74项目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。85产品策划及调整建议。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。85第三部分营销策划营销推广策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95营销环境及入市时机。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95销售执行策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。100第一部分市场调研全国房地产宏观市场分析当前房地产宏观政策政策导向表明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策,释放银行存量资金,支持房企合理贷款需求;新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机,其根本目的是挽救市场信心,刺激购房需求,扩大内需,防止经济增长过快下滑,从而维持国内金融市场的稳定;近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励”(刺激购房需求)为主,主要针对“中低价位、中小套型”的普通商品房住宅市场,因此,部分首次置业的刚性需求将得到释放,对整个房地产市场将起到一定积极影响;从近期的市场反应来看,一线城市与一些二线城市已出现回暖迹象,政府的鼓励措施初见成效。华东地区房地产市场状况截止2008年第四季度,面对急速下滑的环球经济,华东各城市优质高档住宅市场,由于一些开发商降低了报价,杭州、%%,%%的下降趋势。时至09年,一季度前两月房地产市场透露出回暖迹象,尤其是春节后的交易日可以看出,一些城市的成交量有所上升,其主要成交趋势可以看出,主要有以下几个方面:高端公寓及地段优越的物业成交量有所上升,由于地段的稀缺性本身就具备一定的抗跌能力,高端物业的购买者对价格调整并不敏感,高端物业一直表现着坚挺的市场价格;中低档物业的成交量有所回暖,对于一些自住需求的购买者来说,开发商销售价格的下调及政府的优惠鼓励政策的双重作用,刚性需求在近期得到释放,成交量有所回升;仍有部分购买者持观望状态,各大机构投行对整体经济的复苏大多判断在09年下半年,使得一些购买者仍保持着观望的态度,有待整体经济有明显好转时再持有物业。慈溪市基本发展情况慈溪简介随着2008年5月杭州湾跨海大桥的通车,给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。这座比旧金山金门跨海大桥长15倍的双塔钢筋混凝土斜拉桥将横跨广袤而汹涌的杭州湾海域,从此慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”,融入沪、杭、甬2小时交通圈,这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。慈溪全市行政区域面积1154平方公里,,辖15个镇、5个街道,共297个行政村、27个居委会、28个社区,市政府驻地浒山街道。慈溪整体经济运行状况经济保持平稳较快增长。初步核算,2008年全市实现地区生产总值(GDP),按可比价格计算,%。区域经济基本竞争力,全国同级城市排名第十一位,是长江三角洲南翼的工商名城,是具有国际影响国内一流的生产和制造基地,诸多行业已经形成产业集群。城乡居民收入持续增加。2008年城镇居民人均可支配收入26385元,农村居民人均纯收入12263元,%%。:1。生活质量明显提高,%,,每百户城镇居民家庭拥有汽车28辆,农村居民人均居住面积提高到59平方米,每百户农村居民家庭