慈溪项目营销策划报告.doc

慈溪项目营销策划报告
　　　 上海北美置业有限公司 营销策划部
2０09年２月23日
目录
第一部分 市场调研
全国房地产宏观市场分析 ……………………………………………………………………
慈溪市基本发展情况…………………………………………………………………
慈溪房地产市场供需状况分析………………………………………………………………
慈溪房地产市场调研小结………………………………………………………………
　 第二部分 项目定位
项目现状。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。５9
项目分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6７
客户定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7４
项目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8５
产品策划及调整建议。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。85
　　第三部分 营销策划
营销推广策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95
营销环境及入市时机。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95
销售执行策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 １０0
第一部分　市场调研
全国房地产宏观市场分析
当前房地产宏观政策
政策导向
表明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策,释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求；
新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机,其根本目的是挽救市场信心,刺激购房需求,扩大内需,防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定；
近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策）和“鼓励”　（刺激购房需求)为主，主要针对“中低价位、中小套型”的普通商品房住宅市场,因此,部分首次置业的刚性需求将得到释放,对整个房地产市场将起到一定积极影响;
从近期的市场反应来看,一线城市与一些二线城市已出现回暖迹象，政府的鼓励措施初见成效。
华东地区房地产市场状况
截止2０0８年第四季度,面对急速下滑的环球经济， 华东各城市优质高档住宅市场， 由于一些开发商降低了报价，　杭州、宁波地区的高档公寓售价环比分别大幅下滑了1 ０ . ２　% 和
９ ． ４　%, 而上海和南京也录得１ .　1 %　和2 ．　1 ％ 的下降趋势。时至09年,一季度前两月房地产市场透露出回暖迹象,尤其是春节后的交易日可以看出，一些城市的成交量有所上升,其主要成交趋势可以看出，主要有以下几个方面:
高端公寓及地段优越的物业成交量有所上升，由于地段的稀缺性本身就具备一定的抗跌能力，高端物业的购买者对价格调整并不敏感，高端物业一直表现着坚挺的市场价格；
中低档物业的成交量有所回暖,对于一些自住需求的购买者来说,开发商销售价格的下调及政府的优惠鼓励政策的双重作用,刚性需求在近期得到释放,成交量有所回升;
仍有部分购买者持观望状态,各大机构投行对整体经济的复苏大多判断在09年下半年，使得一些购买者仍保持着观望的态度，有待整体经济有明显好转时再持有物业。
慈溪市基本发展情况
慈溪简介
随着2００8年5月杭州湾跨海大桥的通车，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。这座比旧金山金门跨海大桥长15倍的双塔钢筋混凝土斜拉桥将横跨广袤而汹涌的杭州湾海域,从此慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬２小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。
慈溪全市行政区域面积１１54平方公里,年末耕地面积6５．２万亩 ,辖1５个镇、5个街道,共２9７个行政村、27个居委会、２8个社区,市政府驻地浒山街道。
慈溪整体经济运行状况
经济保持平稳较快增长。初步核算，2００8年全市实现地区生产总值(ＧDＰ),按可比价格计算,