百步亭大花山项目前期定位思考.pdf

::,地段偏远、交通、配套不足,构成了本案的最大阻力。那么,其程度有多大?,本案将是大盘用地规模及建筑面积决定本案规模:体量百万方2,交通配套是瓶颈地块距离光谷中心较远,公交体系薄弱,而地块附近因无原住居民,导致地块周边生活配套匮乏,势必对本案的未来销售发展构成瓶颈3,可借力的外部资源不多地块南面有山,但其景观价值有限,对项目价值的附加意义不大4,商业比重过大本案指标中,商业达到约13万平米的体量,—优势W—劣势品牌:百步亭集团作为本区位:位于江夏区亟待开土最具实力开发商;发的;项目SWOT分析配套:周边基本无基本生景观:南面山景,拥有天活配套及生活氛围;然的景观资源。交通:地块尚无公交网线覆盖,可达性较差。O—“两型社会建设实验区”,应抓住花山生态新城建设的契机;利用机会、强化优势利用机会、减轻劣势武汉城市圈建设将加快江夏成为滨湖生态特色的南部新区;整合资源、建立优势高端定位、中端价格大光谷板块的崛起使得客户半径扩大、消费力增强,旅游、居住、商业发展前景看好。T—,市场竞争激烈;发挥优势、规避威胁弱化劣势、应对挑战周边大型综合项目扎堆成片开发,未来市场直接竞争激烈,需寻找差异化;集中火力、快销精销内外互动、价值营销项目运行周期较长,市场变化风险难控。,本地块属于“生地”,交通配套瓶颈大由于缺乏原住居民,其所在汤逊湖板块亦属于人口较少,购买力有限,经济产业支撑发力的板块,因此本地块的居住价值目前十分薄弱,可借用的外力很少,必须依靠自身开发营造。——靠自己2,商业缺乏支撑,仅依靠内部自身难度大由于地块外部环境所限,无法对本案的商业提供足够的消费力,因此本案的商业要想存活并发展,至少在目前看来,必须依靠地块内部建设发展所形成的居民人群,则商业部分将面临着:起步艰难、发展慢、上升空间有限的局面,且如果作为社区型商业,体量过大,成熟时间漫长。——,本地块上应该做什么档次的产品?高端非别墅用地,独栋别墅不能实现。产品无水景,外部资源对高端产品的支撑不足。同一区域板块内,多数项目选择的方向,中端产品同质化高,销售速度不高,配套交通成瓶颈。产品距中离中心区距离远,限制了价格空间。低端低价产品利润薄,要想走量快销,产品则配套、交通问题必须大力解决。,多数项目选择的方向,中端产品同质化高,销售速度不高,配套交通成瓶颈。产品距中心区距离远,限制了价格空间。配套交通低端低价产品利润薄,要想走量快销,产品则配套、交通问题必须大力解决。定位中端、低端产品,都必须解决项目的交通与配套问题,且项目与区域中心的距离是无法改变。如果以百步亭花园为参照,本地块与区域中心的距离,是百步亭花园的2倍多,且本地块周边的人口密度、购买力(江夏板块)远低于汉口板块,可知,本案如果做类似于百步亭花园的定位,起步难度要远大于百步亭10