武汉百步亭大花山大盘项目前期定位思考报告前期策划.ppt

百步亭大花山项目
前期定位思考
2012年12月
目录
Part01项目本体分析
Part02定位市场依据
Part03项目定位建议
看来,地段偏远、交通、配套不
足。构成了本案的最大阻力。那
其程度有多大?
到中南,约26公里
约
清街
地段距离中心区域比较

1,本案将是大盘
用地规模及建筑面积决定本案规模:体量百万方
2,交通配套是瓶颈
地块距离光谷中心较远,公交体系薄弱,而地块附近因无原
住居民,导致地块周边生活配套匮乏,势必对本案的未来销售发
展构成瓶颈
3,可借力的外部资源不多
地块南面有山,但其景观价值有限,对项目价值的附加意义
不大
4,商业比重过大
本案指标中,商业达到约13万平米的体量,是本案的问题点
12项目SWoT分析
S_优势
W劣势
品牌:百步亨集团作为本
区位:位于江夏区亟待开
土最具实力开发商
项目SWOT分析
配套:周边基本无基本生
呈观:南面山景,拥有天
舌配套及生活氛围
然的景观资源
交通:地块尚无公交网线
性较差
O机会

武汉是“两型社会建设实验
利用机、、强化优势
武汉城市圈建设将加快江亘成为滨湖生态
整合资源、建立优势
高端定位、中端价格
大光谷板块的吧起使得客户半径扩大、消
费力增强,旅游、居住、商业发展

区域内高中低端项目众多,市场竞争激烈
发挥优势、规避威胁
弱化劣势、应对挑战
周边大型综合项目扎堆成片开发,末来市
场直接竞争激烈,需寻找差异化
集中火力、快销精销
内外互动、价值营销
项目运行周期较长,市场变化风险难控。
13项目发展战略分析
,本地块属于“生地”,交通配套瓶颈大
由于缺乏原住居民,其所在汤逊湖板块亦属于人口较少,购买
力有限,经济产业支撑发力的板块,因此本地块的居住价值目前十
分薄弱,可借用的外力很少,必须依靠自身开发营造
靠自己
2,商业缺乏支撑,仅依靠内部自身难度大
由于地块外部环境所限,无法对本案的商业提供足够的消费力
因此本案的商业要想存活并发展,至少在目前看来,必须依靠地块
内部建设发展所形成的居民人群,则商业部分将面临着
起步艰难、发展慢、上升空间有限的局面,且如果作为社区型商业
体量过大,成熟时间漫长
靠自己商业难
13项目发展战略分析
A,本地块上应该做什么档次的产品
高端
非别墅用地,独栋别墅不能实现。
产品
无水景,外部资源对高端产品的支撑不足。
同一区域板块内,多数项目选择的方向
中端
产品同质化高,销售速度不高,配套交通成瓶颈。
产品
距中心区距离远,限制了价格空间。
低端
低价产品利润薄,要想走量快销
产品
则配套、交通问题必须大力解决
13项目发展战略分析
同一区域板块内,多数项目选择的方向
中端
产品同质化高,销售速度不高,配套交通成瓶颈。
产品
距中心区距离远,限制了价格空间。
配套
交通
低端
低价产品利润薄,要想走量快销
产品
则配套、交通问题必须大力解决
定位中端、低端产品,都必须解决项目的交通与配套问题,且项
目与区域中心的距离是无法改变
如果以百步亭花园为参照,本地块与区域中心的距离,是百步亭
花园的2倍多,且本地块周边的人口密度、购买力(江夏板块)
远低于汉口板块,可知
本案如果做类似于百步亭花园的定位,起步难度要远大于百步亭
0