营销策略及产品顺序项目整体营销策略目标方法策略营销策略手段争取实现项目3400元/平米以上的销售均价塑造首席豪宅的市场形象核心价值进行高档次的包装和推广品牌价值通过明暗两条线交叉、促进销售明线:针对整体市场宣传推广暗线:针对目标客户群的公关活动推广,刺激和影响目标客户成交。项目销售目标2011年销售目标6个月销售周期总房源(住宅面积)的70%2012年销售目标7个月销售周期总房源(住宅面积)的30%:亿元筹备期,所有销售道具准备完毕推出部分产品试探市场消化前期积累客户引爆市场快速消化开始提价样板亮相再次引爆价格走高金九银十公关活动促进销售再推新品持续冲刺形成小高潮年终冲刺公关活动6月 7月 内购期8月 开盘期 9月 再次推盘10月 三次推盘 11月 持续期 12月 1月(春节)销售目标 ,没有考虑市场政策面的变化和银行按揭等因素2011年推盘策略及产品总额月度推出房号预计销售价(元/㎡)均价(元/㎡)71、2号多层和27、29号两栋三联排、11号一栋四 联排多层3000 车库4500三联排3500 四联排340033008两栋多层和三栋三联排、两栋四联排,部分好户型做销控多层3050车库4500四联排350033509一栋多层和三栋三联排、部分好户型做销控多层3100 车库4600三联排3700340010一栋多层和三栋三联排、好户型做销控;消化前期剩余房源。多层3150 车库4600三联排3700345011消化前期剩余房源。多层3150车库4600三联排370012消化前期剩余房源。多层3150 车库4600三联排3700合计34502012年项目销售排期及目标1月单位:亿元春节冬季 期间,以 消化去年 存量房为 主2月 (春节 )3月4月推出跃层栋等位置好的房源并提高价格5月6月2012年推出预留的位置最好的三联排7月8月尾盘清盘,消化剩余房源,价格略降9月10月11月12月1月销售目标 ,没有考虑市场政策面的变化和银行按揭等因素2012年推盘策略及产品总额以上销售款额不包括独栋和双拼别墅,没有考虑市场政策面的变化和银行按揭等因素月度推出房号预计销售价(元/㎡)均价(元/㎡)1、2、3春节和冬季期间以消化前期剩余房源为主。多层3150 车库4600三联排370034504、5、6推出两栋跃层洋房,好户型做销控,继续消化前期剩余房源洋房3500 车库4600三联排380035007、8、推出前期做了销控的,位置最好的三栋三联排(最南面的)三联排380036009、10剩余房源开始清盘。3600合计3600价格策略低开高走,稳步调升Ø宝泉岭地区高端客户理性务实,均为改善性需求多次置业,具有一定的判断力,追求高端产品,不怕产品贵,就怕产品不值。Ø首推建议使用本项目价格较低的产品,用高端产品搭配低端进行价格试,低开价格容易被市场接受,并且形成口碑宣传效果。Ø通过前期项目推广造势,项目的高档社区形象深入人心,已提高了买家对本项目的心理价位,以低于其心理价位的价格销售,可促成其成交速度,营造项目热销轰动效应,并能制造市场话题,为连续销售创造条件。Ø分阶段稳步调升价格,即可展现项目的增值性,撬动投资型客户的兴趣和信心,又可表现项目热销供不应求的市场反映,加速客户的购买。为项目良性发展推波助澜。Ø首次推货量不大,接下来会有部分好楼层好户型逐步入市,会拔升项目市场形象,为项目整体价格快速走高奠定基础。推盘策略要点整体推盘策略:Ø通过逐步提升货源质素,拉动价格不断调升;适时在重要销售节点上加推新房源,对均好性差的房源及时采用暗推手法消化,避免影响货源整体质素,产生不良循环。Ø同时尽量在每个大销售节点上,搭配不同档次不同类型的产品,以丰富货源拓宽客户层面,取得即时的市场冠军。Ø最后注意根据市场反映,来确定每次推货量,避免盲目推货,造成产品滞销。推广策略及公关活动
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