2012年9月昆山大德·玲珑湾项目营销策略报告.doc

2012年9月昆山大德·玲珑湾项目营销策略报告
第一部分:项目区域环境分析
第二部分:本项目市场环境分析
第三部分:本项目分析与优化建议
第四部分:本项目产品价格建议
第六部分:合作共赢篇
第五部分:销售建议篇
目录
第一部分:项目区域环境分析
柏庐路
长江路
萧林路
前进路
本项目
市政府
镇政府
项目位于未来规划中的中心城市综合片区的西北部,是昆山规划的四大居住中心之一,规划居住人口约20万,项目北侧的萧林路,是昆山中心城区北部重要的东西向交通要道
昆太路
马鞍山路
中心城区
高新产业园A区
项目地处昆山未来城市副中心核心位置
一、城市扫描
北门路商圈
人民路商圈
卜蜂莲花商圈
城南
商圈
城西
商圈
二、商业分布情况
城东
商圈
目前昆山主要商圈共有6个,分别为人民路商圈、北门路商圈、卜蜂莲花商圈、城西商圈、城南商圈、城东商圈;主要集中于老城区。
本项目位于北门路商圈-卜蜂莲花商圈内,并且是商圈的组成部分。
商圈扫描:卜蜂莲花商圈
金威广场
卜蜂莲花
卜蜂莲花商圈以一个一站式的超级大卖场为中心,集聚了周边小区人群,为小区居民提供社会生活配套设施,商业业态也紧紧依托于生活,以居住人群为中心,经营都围绕生活而展开,比如:超市、KFC、餐饮、小吃、娱乐休闲等。
温莎堡假日广场
昆山商厦北门店
纽约之星
北门路商圈主要包括昆山商厦北门店、纽约之星、永盛广场等商业配套,主要业态为餐饮(肯德基、麦当劳等)、娱乐、百货等,以满足周边居民生活配套,及城北区域居民休闲娱乐为主。
目前北门路商业与萧林路商业即将连成一片,本案与九方城项目沿萧林路长达1公里的临街面,将形成繁华的商业带。
商圈扫描:北门路商圈
项目位于昆山市中心城区玉山镇,南为紫竹公寓,北为萧林路,西至皇仓泾河,东至柏庐路,交通便利
项目位置
两条核心路
-- 北门路、萧林路
三条河岸景观改造
-- 团结河、皇仓泾河、同心河)
四条特色支路
-- 永丰余路、昆北路、紫竹路、汉浦路
周边线路
同心河
皇仓泾河
团结河
萧林路
本案
汉浦塘
张家港河
北门路
项目区域交通便利,通达性强
三、区位状况
项目地处传统商业轴线人民路—亭林路-北门路延伸线上,距离市中心31>.5公里;同时受萧林路改造规划的利好影响
中心城区
本项目
人民路商圈
城中及城北住宅区



萧林路部分路段改造工程已经完成,两侧商业打造逐步跟进
北门路商业街延伸
(一)、区域价值
2:两条核心路改造,北门路(南起花园路,北至339省道),萧林路(西起张家港河,东至汉浦塘)
3:三条河岸景观改造(团结河、皇仓泾河、同心河)
4:四条特色支路(永丰余路、昆北路、紫竹路、汉浦路)
234综合治理工程的内容:
本项目位于皇仓泾河与同心河之间,东西向延伸,是234工程的核心环节,承担了城市发展和政府规划的重任。
同心河
皇仓泾河
团结河
萧林路
汉浦塘
张家港河
昆山城区河网纵横
本项目
富士康
强盛汽配
昆山高科技工业管委会
金都花园
怡和园
满庭芳花园
紫竹公寓
青城之恋
富士康
昆山第三人民医院
月盛花园
鼎新电子
环庆花园
凌达光电
中原矽晶及鸿船电子
丽智电子
朋德酒店
昆山中等专科学校
富士康
新港湾酒店
永戎电子
胜斐尔仓储
李园新村
密友新村
江苏电大昆山分院
新港湾花园
康城花园
宝岛丽园
紫藤花园
兴业塑料
富贵花园
兰园
菊园
梅园新村
四季花城
新城花园
新大陆花园
江南春天
中航A5
中航A6
九方城
萧林路
柏庐路
紫竹路
江南明珠苑
易初爱莲
长江路
昆山商厦北门店
,4000平,商住办公
昆城花园
本案
周边住宅多但整体档次不高。本项目作为城北核心位置的项目,具备承接市中心商业功能转移的先天优势,具备领导和带动区域发展的潜力,具备打造成为区域地标的先天优势。
(二)、区域发展现状
(三)、轨道交通规划
轨交2号线
S3线(轨道交通2号线):由昆山新客运中心出发,沿黄山路往北,经高铁城铁新昆山站、既有铁路昆山站后,沿人民路向北,在玉山广场处与S1线换乘,向北沿北门路穿旧城区向北至萧林路,沿萧林路向东至青阳路,沿青阳路向北至迎宾路,沿迎宾路向东至太仓,,设站19座,。并与新客运中心、高铁城铁新昆山站、既有铁路昆山站、轨道交通S1线形成换乘。远期规划S3线向南延伸与S2b线换乘。
萧林路
北门