北京CBD某写字楼的推广策略-世丰国际vs今久传播终.doc

北京CBD某写字楼的推广策略-世丰国际vs今久传播终
世丰国际推广沟通案
发现市场空白是一种远见
第三只眼
广告公司的角色
今久与客户站在同一起跑线上看问题
写字楼,城市名片
认识一座城市, 从一座写字楼开始
世贸中心 VS 纽约
双子塔 VS 吉隆坡
北京
旅行者 VS 故宫,生意人 VS 国贸
商圈——脉络、坐标系
写字楼——穴位、坐标点
“没有写字楼的城市,不能称之为城市”
——《新周刊》
3+X格局下的——多中心商务
看北京
世丰国际推广沟通案之——
中关村区域
CBD区域
亚运村区域
望京区域
金融街
燕莎商圈
BDA商圈
朝外商圈
总部基地
国门商圈
北京写字楼的多中心格局
国门商圈
燕莎商圈
朝外东二环商圈
亚运村商圈
望京丽都商圈
丰台高科园区
BDA商圈
佳程广场、第三置业、凤凰置业
第一上海中心、富力爱丁堡广场
丰联广场、中青旅、新保利、南新仓
远大中心、三空间、北京国际会议中心
方恒国际、卷石天地、嘉美风尚、人济大厦
总部基地
BDA企业大道
原CBD传统制造行业和科技行业公司从CBD迁往望京和中关村科技园区
摩托罗拉也从CBD自己独立的写字楼迁往新开发区
大型国有公司也纷纷迁出CBD,51JOB从招商大厦迁至商务环境并不成熟的环球贸易中心
“南国贸、北佳程”佳程广场已签约客户中80%以上为跨国企业,其中有10余家世界500强企业。德国宝马(BMW)中国总部落户北京佳程广场
多中心格局——客户群分流
客群处于——多选择时代
2007年的北京甲级写字楼市场将有200万的新增供应量,并且
这个趋势会持续到2008年奥运会。新增供应主要集中在朝阳区、东城
区和西城区,其中以CBD地区为主 1>.
信息来源于第一太平戴维斯
07北京写字楼供应井喷
2007对于每个写字楼项目
机会中的机会
压力上的压力
机会主义将继续得利,承载压力者将承受更多
不是商圈,面临升级
看朝青
世丰国际推广沟通案之——
朝青板块面临
项目区域环境------朝青板块
朝青板块——CBD居住生活区
星河湾、天鹅湾、润枫水尚、A-Z-Town带动区域发展。
朝青板块——休闲娱乐配套相对短缺
CBD里的生意人都到三里屯玩去了。酒店?朝青几乎没有。
朝青板块——商务氛围不足,暂无商圈概念。
仅有10余个写字楼盘的朝青,不是商圈
共性良多,但在市场选择下——走向差异化发展
共性:
望京、亚运村早期均以高档生活区定位,随着住宅项目的完善,人流的增多,对于购物休闲
的需求及区域商务环境的要求不断增强,产生了商业的开发\写字楼的开发.
朝青板块作为逐渐成熟的生活区——同样需要商务氛围
朝青板块VS望京VS亚运村
住宅产业
商业开发
写字楼产业
律所/广告/运输/医疗器械/驻京办
文化传媒/IT/网络/建筑/装饰/商贸/律所/广告/运输/医疗器械/驻京办
传媒/制药/网络/建筑装饰/律师行/广告
文化传媒/制药/网络/建筑装饰/律师行/广告
北京青年周末版/美佳幕墙/上海大众北京代表处
客户情况
C座70%,D座30%,A座暂无
70%
20%
50%
5%
租售率
A座:2006年3月23日
2005-5-31
2006-9-1
2005-12-30
2005-10-31
入住时间
/㎡/月;11500元/平米
/㎡/月;12000元/平米
/㎡/月;8000元/平米
/㎡/月;9800元/平米
只租不售,/㎡/月
租售价
A座50年,C、D座70年
70年
70年
70年
50年
产权年限
共享智能会议室
商务会所、3万平米商业,
4万米商业街
会议室,商务服务区,
员工餐厅、商业
配套
72%
%
%
%
%
使用率
970个
550个
700个
400个
182个
车位数
中远物业
住邦物业
西太平洋物业
第一太平戴维斯
国益物业
物业公司
C、D座户式中央空调
3、4号楼户式中央空调
劳特斯户式中央空调
户式中央空调
约克中央空调
空调

2号楼:~;3、4号楼:~
~
~
~
分割面积
A座2650平米,C、D座1160平米
~

1095平米
1320~1380平米
整层面积
A座3