大型商业项目前期分析思路总结.doc

大型商业项目前期分析思路总结
大型商业前期分析思路总结
研发与咨询中心
张颖
20103>.
30万㎡以上
市级中心商业区
10万㎡左右
区域性商业区
日人流量25万以上
日人流量50万以上
城市交通、人口核心区,历史形成的商业聚集区
居民聚居区、商务聚集地、公共交通集散地周边
Part 1 地块分析
客流规律
商业环境
交通状况
地形特点
Part 2
Part 3
“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营
“地利”是一个非常重要的因素,店址选择适当,占有“地利”之势,广泛吸收消费者促进销售,实现更好的经济效益
天时地利人和
地形特点
地形特点
地理位置
宗地所处区县、板块等
项目信息
占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度……
交通状况
商业中心交通可达性最佳的实质是:所有贩物出行者到达中心的出行时间总和最小。
对路状、车道数、是否主干道、拥堵情况等情况描述
商业环境
本案
周边商业
商业环境
周边住宅总体情况(样表)

地中海
18,000
两室45% 三室55%
两房80-115 三房120-145
40%

12
多层
开盘时间
建筑风格
当前均价
(元/㎡)
户型占比
面积段(㎡)
绿化率
容积率
建筑面积(万方)
物业类型
项目名称
商业环境
20,000
-
80,000
三层
高端
业态
售价(元/㎡)
租金(元/㎡/天)
建筑面积(㎡)
楼层
定位
名称
周边商业总体情况(样表)
商业环境
历年
未去化量(万方)
去化(万方)
供应(万方)
去化(万方)
供应(万方)
去化(万方)
供应(万方)
2009年
2010年
——
合计
P3
P2
P1
预计
2010年后续
推量
(万方)
2008年
规划
总建面(万方)
商业项目名称
(商业地块名称)
潜在商业供应量分析(样表)
商业环境
区域专业市场租金、体量分析——市调数据统计
区域专业市场租金分析——案例
区域租金主要集中在。
租金支付方式与入住率。
项目
面积(平米)
租金支付方式
租金
入驻率
长江市场园区
102
自用\半年
22
98%
明珠广场
280
一季度
32
95%
金鸿新城
80
半年
21
80%
福海新城
217
一年
37
100%
源丰商厦
70
一年
50
90%
中南广场
82
自用
35
95%
商业环境
九华商业
世园国际
融汇锦江
东方海伦
平均租金区间(元/天/m2)
16
平均售价区间(元/m2)
5-6
2-3
30000以上
10000以上
6000以上
城市核心商圈
商务氛围浓;
交通便利,人流量大;
经营定位高
周边物业价值高
物业档次
位于或紧邻城市核心区
有成为区域商业中心的潜力;
有资源优势
经营定位较高
离城市核心商圈有一定距离
区域不够成熟
经营定位较低
消费的客户全体比较单一
在售商业分类
客流规律
从经济效益上讲,商业中心必须满足消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益
客流规律
增加原有道路
路
对地块的SWOT分析
地块所处城市或区域规划及政策对地块未来发展可能带来的影响因素
距离城市中心距离
交通便捷程度
周边商业氛围及竞争情况
周边是否规划建有大量的住宅项目,决定着能否为未来商业的发展奠
定良好的基础
周边社区居民消费能力
环境状况(污染以及自然景观资源等)
规模
场地平整状况
减小劣势,避免威胁
发挥优势,转化威胁
利用机会,克服劣势
发挥优势,抢占机会
案例介绍
占地面积约5万平方米,总建筑面积约为25万平方米
15幢高3-19层错落有致的建筑,11个大小广场,2公里商业步行街。
8个主要功能----酒店/公寓式酒店;办公楼;SOHU式商住楼;百货
零售;餐饮;娱乐;文化/教育;现代服务业等
大宁国际
地理位置:位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界
交通状况:位处内环和中环路网立交之间,项目距离地铁一号线延长路站只有80米,离人民广场仅有五个地铁站
商业环境:离外滩和南京路及淮海路中心商务区只8-10分钟车程。但是周边没有大型配套商业设施,仅仅有一些沿街商铺和小型超市
客流规律:多元化
案例介绍
案例介绍
在原有路网基础上加以改善开发,选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地