成都中粮御岭湾项目营销策划提案嘉联顾问2009年.doc

成都中粮御岭湾项目营销策划提案嘉联顾问2009年
第一只眼:本体分析看项目
本体分析
1101亩别墅用地
800亩内湖
近2000亩山地高尔夫
湖面
近1000亩原始森林
酒店
会所
鸟岛
项目自然景观资源资源优势稀缺:“一湖两山”,飞鸟栖息、森林葱郁;
低密度全别墅住宅区域,国际化高端物业生活环境。
配套设施高端完备:高尔夫球场,顶级会所,五星级酒店,运动中心等。
身出名门:世界500强中粮品牌优势。
幽幽婉韵醉我梦里微微浪歌轻倦
等待是种幸福在记忆的隧道里搜索把快乐放到回忆里重复
在过路时点染了他的空灵使他惊醒将你的倩影抱紧
柔风窃语着叶的呢喃私语着往昔的回忆
依山傍水走过心的廊桥你是我眼中的霓虹吗
独自凭栏是谁用目光眺望一米温柔的斜阳
无垠的窗外风清云也淡有丝微风吹动了心海
——理想之上
不可复制的国际山水人生
前无古人,后无来者!
三年御岭湾,别墅将成城!
第二只眼:竞争格局看项目
郊区别墅区
(第二居所、度假)
城市别墅区
(第一居所)
麓山板块
青城板块
浣花板块
光华大道板块
牧马山板块
大城北板块
浦江板块
金堂板块
龙泉板块
红字
成熟别墅区
黑字
新兴别墅区
成都别墅板块竞争格局
11月12037
元/平米
11月8912
元/平米
2007年上半年
月均9577元/㎡
2008年上半年
月均14331元/㎡
2008年下半年
月均11331元/㎡
2007年下半年
月均10660元/㎡
2009年上半年
月均11572元/㎡
2007年上半年
月均5001元/㎡
2008年上半年
月均9185元/㎡
2008年下半年
月均8792元/㎡
2007年下半年
月均6640元/㎡
2009年上半年
月均7567元/㎡
成都市别墅物业的整体价格从2007年至2009年始终处于增长的趋势,城区别墅和郊区别墅类产品的总体价格涨幅均达到近3000元/平米,增涨幅度为35%。
其中08年上半年受地震影响,低密度物业受到市场追捧,价格涨幅较大,城区和郊区增涨幅度达到55%。虽然08年下半年价格有所下滑,但已将整体别墅物业价格抬高,为后续价格奠定了基础。
成都市07-09年整体价格涨幅近3000元/平米,幅度达35%,整体价格持续稳步增长
价格分析
11月供应1299套
11月销售1014套
2007年上半年
月均供应971套
月均销售632套
2007年下半年
月均供应1193套
月均销售697套
2008年上半年
月均供应643套
月均销售178套
2008年下半年
月均供应835套
月均销售230套
2009年上半年
月均供应824套
月均销售698套
供销分析
成都市07—08年别墅市场整体过大于求的供销失衡情况较为严重,其中以08年最为明显,供销失衡比例达72%,地震催生低密度物业的快速放量和价格的过快增长,是使得市场过于饱和和购买速度下降的主要原因。
09年月均供销情况相对较为正常,在月均整体放量位于往年首位的情况下,基本维持在17%-20%的范围以内,为后续市场的销售创造了较好的大市场环境。
成都市07、08年供销失衡明显,09整体供销趋势平稳。
成都市07-09年别墅市场产品均以联排类产品销售速度最快,独栋其次,双拼较差,从月均销售情况来看,09年独栋月均销量与07年相比增长62%,双拼较07年下降18%,联排增长幅度较大达106%,而08年较07、09年均有所减少。
别墅物业销售联排居首,09年较07、08年各物业增长幅度明显,联排最高涨幅达106%。
各物业销售分析
1343
625
981
销售总量
8000-9000元/平米
122
2164
联排
9000-10000元/平米
56
758
双拼
12000-13000元/平米
89
893
独栋
销售均价
月均销量
供应量
2009年1月至11月
成都市09年各别墅物业以联排销量居首,但从供销关系对比可以看出,独栋供销速度应为首位,达110%,双拼其次82%,联排62%。
在销售价格方面,独栋仍保持首位在12000-13000元/平米左右,双拼、联排其次。
2009年1月至11月整体销量联排为首位,整体供销速度独栋占优达110%,销售价格为居首。
各物业销售分析
正在开发中的准郊区度假别墅区。代表项目为中粮御岭湾
独栋:13>.3-
龙泉板块
正在开发中的郊区度假别墅区,距离城市较远。代表项目为花样年大溪谷、保利石像湖
独栋:1-
蒲江板块
成熟的高端度假别墅区,中