高新写字楼分享.pptx

目錄CONTENTS
1、市场环境
Market environment
2、板块分析
Regional analysis
3、客户分析
Population analysis
4、个案分析
Product analysis
PART 1、市场环境
Market environment
限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移
2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。
市场环境
市场特征
由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。
77%
92%
由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户
办公物业
从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场
，%，，销售额为149156万元，%，%，成交价格为8915元/平方米，%，%
上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%
高新区2007-2010年写字楼销售情况 单位 元、元/㎡
年份
成交面积
增长率
成交均价
增长率
2007年
140158
%
5286
%
2008年
123991
-%
6501
%
2009年
254278
%
6149
-%
2010年
439075
%
7233
%
高新区写字楼成交价格逐年攀升，%，高新区写字楼需求不断增大
市场走势
PART2 板块分析
Regional analysis
绕城高速
曲江新区板块
均价9000-12000元/平米
西高新板块
均价9000-15000元/平米
钟楼
高新区CBD、二次CBD
写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线
小寨
二环
曲江会展CBD
写字楼主要分布在曲江会展中心周边，省高院附近为主
城南板块
均价10000-15000元/平米
城南板块
写字楼主要分布在环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西
城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大
板块划分
唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域
序号
楼盘名称
1
杰座广场
2
唐沣国际广场
3
华晶广场
4
新长安广场
5
橡树街区
6
都市之门
7
汇鑫IBC
8
西大科技园
序号
楼盘名称
1
旺座国际城
2
金桥国际广场
3
创业广场
4
金花大厦
5
海星城市广场
6
高新国际商务区
7
财富中心二期
8
西港国际大厦
9
西部国际广场
10
唐延国际中心
11
电力广场
12
洛克大厦
13
旺座现代城
10
1
2
3
5
7
4
6
8
90
10
11
12
13
1
2
3
6
7
8
4
5
唐 延 路 路
科 技 路
项目分布
产品类型
产品特点
集中区域
代表项目
综合写字楼
建筑立面现代，大多彩用玻璃幕墙，楼层高，间隔较大；
一般有中央空调，智能化配套完善，管理费高,一般10-19元/平