蒲江营销推广执行细案.docx

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营销推广执行细案
目录
壹•项目整合营销策略
贰•整合推广策略
巻•广告策略
肆•开盘前期推广策略
壹•项目整合营销策略
一、项目总体营销策略
总体指导思想
Is在单位总体的推售方式上,采用分扌比分期入市、推售的方法,即根据市场情况, , 以达到保持现场成交气氛及令项目持续 性旺销的目的。
应5目具体的推售強上,基本3该采取优先较差单位,后较好单位的推售方式,保持约衡,这样可
以达到掌握销售主动权，保证旺销现场人气的目的。
分批分期推售方法的另一个优点在于,可以用过价格来进行调节不同期推售单位的销售情况,比如通过后推出单位的高价来 促进前期推售低价单位的成交,也能够满足整体价格策略的需要。
2、在针对客户的策略上，建议采用 "蒲江城区引爆,周边城镇覆盖,辅以成都及周边二级市场
的推动,, 的策略。利用物业在蒲江市场层次较高的特点，容易引起蒲江市场关注的特点,第一个推售阶段的牵头发动,由蒲江市场开始,再逐
步推向整个周边城镇市场,适当时候引入大成都市场的推广，将项目的销售推至离潮。
，景观上,规模上都不具备优势，因此从本地市场
开始逐步向外围引入，能够使项目整体销售处于较为稳健与有利的地包
3、在价格的策略上,建议采用“震撼价入市,平稳式升价"的策略•先积聚人气关注,再稳步提升价格,达
至目标均价水平。
入市前期,可以充分利用项目作为高层住宅的优势,先推出较低楼层低价单位•以低于同片区整体均价的价格推出少量单位以积聚人气＜
提高到场客户的成交率。一方面可以引起市场的轰动,同时对前期少長业主来说,看到后面的价格其增值性自然不言而喻,这对整个销售过程来说, 不论售员的倍心还售琳•都能起到不小的推动作用。
入市之后,在目标均价水平既走的换下，运用价格策略,〃平稳ST稳健上升,从心理上催促有效需求赶快落订*这样能再保证均价水平
的前提下,在最短的时间内提高销售率至理想的水平。
入市时机

选择合适的入市时机，对项目推广的成败起至关豪要的作用。宙于房地产产品销售推广过程中,特别注靈启动时的轰动效应，这直接关 乎到以后的销售推广是否能环环紧扣,营造一浪接一浪的宣传攻势,销售业绩不瞬升,销售价格不断上张。
时机既是环境的产物,很多情况下可遇不可求，但对市场环境敏感的有经验人士,捕捉良好的时机的可能性就大增。
我司认为，判断项目的入市时机正确与否的依据主要有以下几点:
房地产旺季、淡季 每年传统旺季为4・7月和10-12月，但蒲江市场的特殊性，大量打工返乡人口的返涌*将在舂季前带来另一个房地产旺季的离潮。
在区域晝传及相关概念炒作的时机 蒲江新区形象和良好的发展前S已经初步被购买客户认可,早于项目入市的其他片区楼盘提升了区域居住氛围,项目入市有良好的 片区形象支持。
楼盘自身的时机 当工程逬度进行到一定水平时，有助于增强客户倍心，如建筑主体建到一走楼层,外部园林景观完工等，都会令客户更有倍心炯买。
因此，可以通过楼盘自身营造入市时机。
2、项目入市时机
我司认为,就项目目前的情况而言,项目较为合适的入市时机应该为：
亮相

蓄水

开盘

销售策略及目标
销售策略总体思想
根据项目开发分期以及营销的节奏,我们将以不断制造新的销售高潮、价格不断攀升的总体销控策略来进行项目的推盘,即:
总体分期开发及推售,每期分批分量
说明：
结合项目情况，我们将本秦分为2期开发，整体推售上以2期分别为推售节点，同时每一期再根据市场情况迸行分批分畳开推出。在于:
根据工程逬庚适当划分； 根据项目规模,开发商资金流； 遵循销售淡季、旺季市场自然循环规律,掌援最佳时机强势入市； 项目产品形态有一走差别,价格有高低之分，以相对较低价格产品入市，逐步推出优质房源*使得产品形象、产品品质、销售价格形成
自然3之势。
销售总目标
在各项实施措施得力，整体运作系统化的前提下,项目形象（包括项目工地形象、售楼处包装到位、小区局部环境和景观营造）初具规
模,輿备内部认购条件,并有一定的广告推广及项目工程逬度正常,预售证如期到位等因素的支持下,销售推广工作将达到以下的目标。
以一期开盘时间为基准•同时保证后期开发节奏能够与销售节奏相符。
在3个月的时间内力争达到项目一期的25%的销售率,即约计215套住宅单位的销售■以保证项目投资的滚动开发；
在7个月的时间内力争达到项目一期的45%的销售率■即约计