前期市场调研与商业定位交大商业地产.doc

前期市场调研与商业定位交大商业地产
中国商业地产总裁班
Seminar mercial Realty
(EMBA专业课程)
EMBA Professional Course
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前期市场调研与商业定位
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Mr1>. Paul Fang/方宝庆先生主讲
D中国商业发展研究所副所长/特聘教授
APTI美洋团队事业机构董事长/总裁
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讲座 Mr. Paul Fang / 方宝庆先生
原籍: 福建省莆田县人,1963年2月25日生于台湾省台北市,毕业于台湾省中国科技大学土木工程系、美国芝加哥汉堡大学评估规划,台湾工商建设研究会企业负责人第十六期(16080),拥有室内装修、广告美工、国际贸易、房地产开发、商业策划、资产管理等约十项职业训练证书。
现任: APTI-美洋团队事业机构总裁、D中国商业发展研究所副所长/特聘教授、北大方正集团房地产运营高级顾问、台湾全国商业总会人资发展委员、3家海外上市企业及2家未上市创业版企业总顾问。
教授: 北大、交大、浙大、厦大等校及新世界百货、八百伴百货、银泰百货、茂业百货、安徽商之都百货、太平洋百货、新光三越百货、重庆百货等EMBA总裁班特聘教授。
专业: 国际及两岸多国籍企业、上市及辅导上市企业的商业地产、零售连锁、餐饮管理专家,两岸三地市场运作超过25年,执教超过20年。
资历: 麦当劳(美洋(中国及台湾)、宝龙(中国)、乡村基(中国)、冠军(中国)、皇家加勒比海游轮(中国)等上市集团公司高管、副总经理、总经理、副总裁、总裁等职务近18年。
经历: 自1991年起横跨两岸进入国内市场,并曾负责包括:中国建设部设计院、台湾经济部商业司、台湾生产力中心、工商建研会、购物中心协会、不动产协进会、连锁协会、加盟促进协会、商业总会、糕饼工会、餐饮协会、中国省会城市、二级城市、淮海经济区、台北市政府、首都国际机场、环球金融中心、时代华纳、沃尔玛、顶新、达芙妮、克莉丝汀、阿迪、旺旺、统一、新竹国家艺术园区等海内外36类商业单位的高级顾问。
著作: 大陆开店实战手册—大陆内销零售市场的商机、餐饮投资评估—市场调查与经营实务。出版手册有:中国大陆企业经营管理制度手册、中国大陆连锁店经营管理制度手册、餐饮业经营管理技术手册、连锁店经营管理技术手册、店头礼仪训练教材录像带、流通业顾问管理师训练班之餐饮业经营管理策略教材等。
2011年是政府改届前的最后一年,也是十二-五规划出台的第一年。从国家权利交接稳定的角度看,2011年将不是一个政策频出年份
十二·五规划的核心点是收入增长和分配。而限购限贷措施极有可能作为调节居民财富性收入的二次收入分配手段长期存在。
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前言
近一年来,包括限购令在内的宏观调控使大量资金从住宅投资抽出,涌向商业地产。2011年起北京、上海、香港三地的商业地产资本价值增长了8%~13%,在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气的态势下,中国一些重点城市的商业地产价值正待被挖掘,众多住宅开发商也将目标转而投向商业地产。
实际上,持续的调控政策已使得住宅开发的平均利润不断被压缩,也淘汰了一批管理质量低下的小型企业,提升了行业集中度(%,% , %)。
商业地产与旅游地产、休闲地产被普遍认为是下一个新的开发热点,未来五年将是商业地产的黄金时代,不少商业地产开发商,包括中粮、万达等均提出了未来快速的发展展望,后起之秀中粮被媒体普遍看好,那么其全力打造的商业王国“大悦城”系列到底是否能否脱颖而出?
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今年年底,全国购物中心数量将达到2542家,比去年增加253家。调查发现,在王府井、西单、崇文门等十大传统商圈陆续有20家购物中心进驻,单体百货生存空间正在被进一步挤压。曾经备受质疑的Shoppingmall,开始在国内市场进入成熟的发展阶段。而百货业态是否应该摒弃单体店拓展的战略,转向进驻购物中心或是商业综合体,成为目前行业争议的焦点。
业界普遍认为,商业综合体一般以体量在10万平方米以上的大型购物中心为载体,由3种以上业态相互组合而成。业态类型一般可囊括百货店、大型超市、大型餐饮、3C卖场、酒店、电玩城、电影院等。
面对高速扩张、跑马圈地的购物中心,百货店面临着前所未有的挑战。购物中心与百货店两个业态虽然存在竞争,但未来应相互“借力”向共生共荣方向发展。
“很多百货店的母公司也会开商业综合体,而几乎所有的全国性的大型商业地产公司都会自己做百货店。比如银