居住规划概述课件.ppt

第一节 居住规划概述
一、居住规划的重要性
有利于科学选择合适的住房
是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划
有利于合理选择贷款计划
只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策
迫使个人或家庭有目的地储蓄
与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短
住房支出数额巨大
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二、个人购房动机
（一）自己居住
要考虑自身支付能力和居住质量
居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理……
（二）投资
将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值
需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素
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三、居住规划的流程
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第二节 住房贷款规划
一、住房贷款的种类
二、住房贷款偿还方式
三、住房贷款期限的确定
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一、住房贷款的种类
（一）公积金贷款
具有政策补贴性质
贷款利率和费用低于商业贷款
一般最长不超过30年
（二）商业贷款
发放对象广泛，手续相对简单
贷款利率较高
个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年
（三）组合贷款
如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款
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二、住房贷款偿还方式
（一）到期一次还本付息
贷款到期后一次性归还全部本金和利息
短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式
（二）等额本金还款
每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息
每月还款额 = 当期偿还本金 + 当期偿还利息 =贷款本金÷还款期数 +（贷款本金-累积已还本金）×当期利率
期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭
（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）
每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金
贷款本金=每月还款额×年金现值系数（P/A, i , n)
（四）其它方法
等比累进还款法，每次还款比例增加
等额累进还款法，每次还款金额增加
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案例：住房贷款计算（等额本金还款）
王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本金还款。
（1）他第1个月需要偿还多少住房贷款？
（2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？
答案：
住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=%，共还款10年，也即120期
每个月需要偿还的住房贷款本金=100万÷120=
（1）第1个月需要偿还的住房贷款利息= 100万*%=5000元
第1个月需要偿还的住房贷款=+ 5000=
（2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-*14=
第15个月需要偿还的住房贷款利息= *%=
第15个月需要偿还的住房贷款=+ =12750元
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案例：住房贷款计算（等额本息还款）
王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。
（1）他需要每月偿还多少住房贷款？
（2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？
（3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？
答案：
（1）住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=%，共还款10年，也即120期
每月还款额= 1000000 ÷（P/A, %, 120）=，或=PMT(%,120,1000000,0,)= -
（2） 6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）= ×（P/A, %, 12*4 ）=472729元，或=PV(%,12*4, ,0,) =-472729元
（3）每月还款额= 472729÷（P/A, 7%/12, 12*4 ）= ，或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -
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三、住房贷款期限的确定
购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息