20100228太仓商业项目定位开发策略与营销建议.ppt

太仓上海东路综合体项目定位与开发策略
(项目整体定位、开发策略)
谨呈:太仓亿丰置业有限公司
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2010年2月28日
项目解读
开发背景
建筑布局
业态建议
功能定位
项目定位
解决问题的技术思路
市场环境
形象问题
规划解读
项目地处接轨上海的咽喉要位,内外交通便利,开发背景浓厚,有良好的商务商业发展前景
项目解读
1
项目地块
沿江高架入口
太仓市政府
截止2008年底,开发区共引进各类项目近2000家,总投资近500亿人民币,其中外资项目413家,总投资近50亿美元。
电子信息、精密机械、汽车配件为主
房地产、娱乐休闲、生活服务为辅
开发商集多元产业于一体,成功有效的整合了商业地产开发三要素
开发背景
2
物业
管理
星级
酒店
房地产开发
商业
运营
休闲
娱乐
家居
建材
亿丰家具
成功开发:房地产开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材贸易各产业项目
整合商业系统
数十个项目开发模式
各品牌商家资源整合
有效的后期整合运营
传统商圈以百货、餐饮、服务等零售业态为主,缺少集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲诸功能于一体的现代一站式购物中心
市场环境
3
人民路商业街
沿街商业较为集中,商业繁荣度较高,以零售类为主;人流量较大;与新华西路交界处较为繁华,分布有华联商厦、新世界百货、肯德基等;
50-99平方米之间的商铺所占比例较大
商铺租金在5-6元/平方米/天;
售价在14000-15000元/平方米;零售类经营情况较好
新华西路商业街
沿街商业主要集中在北面,南面多为大型餐饮以及大型购物中心,整条商业街以零售类为主;
50-99平方米之间的商铺所占比例较大
商铺租金在4-5元/平方米/天;售价在12000-13000元/平方米;餐饮类经营情况较好
县府街商业街
商业人气较足;整条商业街以零售类为主
50-99平方米之间的商铺所占比例较大
商铺租金、售价由西向东逐步递减;租金范围在
-5元/平方米/天;售价在10000-13000元/平方米;零售类商户经营情况相对较好
县府街商业街
人民路商业街
新华西路商业街
第五季百货
新世界百货
华联商厦
肯德基
6
项目定位-内涵挖掘
重新定义太仓商圈格局的都市综合体
太仓城市化进程的必然体验
功能支撑:
服务及配置较高的公寓产品
写字楼商务领先产品
寻找凝聚力
年轻活力的需求体验
功能支撑:
商业体验中心
中心休闲广场
寻找自豪感
接轨上海挺进长三角的时尚召唤
功能支撑:
商业体验中心
寻找驱动力
7
个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群
Mall 都汇——重新定义太仓时尚格局的活力生活体验中心
一个从未在太仓出现过的字眼,成了很多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚,象征着我们正与时代接轨
8
我们带来时尚,引领一种充满活力的生活方式
太仓副中心集商业、办公、中小户型公寓、户外休闲广场于一体的城市时尚活力体验中心体系
充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时
尚公寓
一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心
一个具有产业引导性的标杆产业商务平台
一个活力四射的中央休闲广场
一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店
项目解读
开发背景
平面布局
业态规划
开发策略
项目定位
解决问题的技术思路
市场环境
开发问题
规划解读
依据土地属性产生的私密性、人流导入性、形象昭示性等价值因素,将项目地块分成四块区域,分别适宜发展不同业态的产品
平面布局
1
娄
山
南
路
上海东路
地块A
地块B
地块C
地块D
地块A处于项目的最南部,私密性较好,无噪音污染,土地平整且面积较大,建议向中小户型公寓住宅产品方向发展。
地块B处于项目的中部,距离上海东路较近,有一定人流进入性,建议规划为商铺。
地块C处于项目的最北部,且位于整体地块的西北部和东北部,形象昭示性好,有一定标杆价值,切利于做分流动线分割,适宜做成写字楼类的办公产品。
地块D处于项目的北部中央,易于吸收来自己上海东路的主要消费人流,考虑到形象昭示性较强,建议发展为中央休闲商业广场,以进一步提升商业价值。