个人住房二手楼贷款操作流程征求意见稿.docx

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个人住房二手楼贷款操作流程征求意见稿
个人二手住房贷款操作流程
（征求意见稿）
二手住房，是指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通的再次交易住房。个人二手住房贷款（以下简称“二手房贷款”）是指经办行向借款人发放的用于其购买二手住房的贷款。
一、贷款操作流程图
提出申请→调查、评估→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保手续→发放贷款→资料归档→贷款偿还→贷后管理→清户撤押
二、借款人申请
借款人申请二手房贷款，必须具有完全民事行为能力和偿还能力。经办行要求借款人填写《中国农业银行个人住房贷款申请表》，除提供个人一手住房贷款操作流程要求的资料，还需提供：
（一）所购买住房的房地产权利证原件；
（二）售房人身份证明原件；
（三）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁或借款人同意租户续租的证明；
（四）经办行要求提供的其他资料。
上述资料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，经办行客户经理审核无误后签“与原件核对无误”，并留存复印件。
三、调查、评估
经办行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，并安排客户部门进行贷前调查。以所购住房作为抵押物的，应对其进行价格评估，二手房价格应由交易双方之外的第三方独立评估，独立评估可采取房地产评估机构评估、询价机构询价或银行内部具有集中评估、审查职能的机构评估等多种方式。
贷前调查的主要内容除参照个人住房一手房贷款操作流程的内容外，还应包括：
（一）住房贷款年限加上所购二手房已使用年限不得超过40年，房龄使用在10年以上的，首付款均不得低于交易价格的30％；
（二）所购房屋是否有租约在先，调查租约起止日期，租金是否合理及租户是否同意搬迁或借款人是否同意续租等。
经初步认定或调查后认为明显不符合贷款条件的，由经办行客户部门负责人签署意见，不予受理或中止贷款程序，并及时通知申请人；认为符合条件的，客户部门在个人住房贷款内部运作表上签署调查意见后送交贷款审查部门。
四、审查、审批
贷款审查部门收到客户部门提交的有关资料后进行贷款审查。审查的主要内容参照一手房贷款操作流程的相关要求。
审查人员在个人住房贷款内部运作表上填写审查意见，就是否同意贷款、贷款要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，经审查部门负责人签字确认后报贷款审批人批准。
贷款审批人根据调查、审查意见审批个人住房贷款业务，在个人住房贷款业务内部运作表上填写审批意见。
五、贷款发放
二手房贷款的发放分为两种情况：
（一）借款人不需要房屋交易中介机构提供担保，直接向经办行申请贷款，操作程序为：
1、申请贷款经审批同意的，经办行与借款人签订《个人购房担保借款合同》；
2、经办行出具《个人住房贷款承诺书》，承诺在借款人完成所购房屋产权过户和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。经办行与买卖双方签订二手房购房资金监管协议的，购房资金管理按照协议执行；
3、售房人与借款人办理产权过户登记，借款人同时办理抵押登记，并将房屋他项权利证书交由经办行收执；
4、参照个人住房一手房贷款流程办理贷款保险手续；
5、办理完