房屋价值评估实施方案设计.doc

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XX房屋征收项目房屋价值
实施方案
为规XXX房屋征收项目评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估方法》和《房地产；
〔二〕在同一房屋类别中选定标准房屋；
〔三〕选用市场法、本钱法、收益法等求取标准房屋的房地产市场价值。采用市场法评定标准房屋的房地产市场价值的，可比实例应当不少于4个；
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〔四〕确定影响房地产价值的调整因素；
〔五〕采用有关标准或者统计分析等方法，确定各因素的调整系数或者调整值；
〔六〕计算被征收房屋的价值，计算公式为：
被征收房屋价值 = 标准房屋价值 ×〔1+因素调整系数1〕×〔1+因素调整系数2〕×…×〔1+因素调整系数n〕
房屋分类
房屋按照用途分为居住房屋和非居住房屋。按照《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》的规定，结合房屋用途、类型、建筑结构、式样、建造年代等特征，合理划分确定房屋类别。
居住房屋的调整因素
被征收房屋为居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整因素包括楼层、朝向、以与其他因素。计算公式为：被征收房屋价值 = 标准房屋价值 ×〔1+朝向调整系数〕×〔1+楼层调整系数〕×〔1+∑其他因素调整系数〕
前款计算公式中的朝向、楼层调整系数参照本规X附件1至附件3确定；其他因素包括采光、通风等其他影响评估对象的个别因素，调整系数应当根据具体因素对价格的影响程度，合理测算确定，调整幅度一般控制在5%X围内。
非居住房屋的调整因素
被征收房屋为非居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整因素应当根据评估对象与标准房屋的区别、影响房地产价值的因素综合确定。
第三章 被征收房屋室内装饰装修价值评估
七、被征收房屋室内装饰装修评估
被征收房屋室内装饰装修价值一般为装饰装修重置价结合成新，计算公式为：装饰装修评估值＝装饰装修重置价×成新率
装饰装修重置价是指根据现行施工规X、采用现有建筑与装饰材料和施工技术，按照评估时点的价格水平，重新完成具有同等功能效用的全新状态下的装饰装修项目的正常工程造价，包括直接消耗的人工、材料、机械台班等直接费用，施工企业的管理费、利润和税金等间接费用，以与设计、监理、质量检测等其他费用。
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装饰装修重置价的评估方法有清单综合单价法、单位比拟法、指数调整法。
清单综合单价法是根据在评估时点的装饰装修工程各子项目的清单综合单价与工程量，计算求得装饰装修工程造价，加上所需的工程建设其他费用确定装饰装修重置价的方法。
单位比拟法是将房屋装饰装修作为整体，以单位面积〔如建筑面积〕为指标，选取与评估时点接近的具有可比性的装饰装修工程造价实例，进展比拟、分析和调整，测算估价对象装饰装修的单位面积单价，乘以估价对象计价面积，求得估价对象装饰装修重置价的方法。
单位比拟法一般适用于精度要求不高的预评估项目或估算工作。
指数调整法是利用装饰装修工程造价以与相关指数或者变动率，将装饰装修工程竣工时的客观本钱费用调整到估价时点的装饰工程费的方法。
指数调整法一般适宜于近期完成，有较完整结算依据的装饰装修工程项目。
装饰装修的成新率可以按照整体装饰装修状况评定综合成新率，也可以按照各子项目分别评定分项成新率。
成新率一般根据装饰装修的耐用年限、已使用年限、以与维护、保养等情况综合确定。
八、机器设备、物资等搬迁和安装费用评估
机器设备、物资等搬迁和安装费用评估的主要内容包括：因征收房屋造成的可恢复使用机器设备的搬迁和安装费用，无法恢复使用机器设备的价值，物资搬迁的费用。
、物资的界定
被评估的机器设备、物资应当在房屋征收决定公告之日前已合理置于房屋征收X围内，并在对应企业的会计报表的资产明细账目登记；资产明细账目未登记或者缺乏有效证明的机器设备、物资，经委托人认定后，由估价机构评估。
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机器设备的根底、房屋建成后安装的中央空调等设施，可以与机器设备的搬迁和安装费用一并评估。
可恢复使用机器设备是指经清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复并继续使用的机器设备，搬迁与安装费用一般由运杂费、拆卸费和安装调试费构成。计算公式为：机器设备搬迁与安装费用 = 运杂费+拆卸费+安装调试费
可恢复使用机器设备的搬迁和安装费用，应当根据每台机器设备的实际情况，逐项判断，一般按照评估时点的市场价格评估。
机器设备的重新购置价是指评估时点于公开市场重新购置该全新状态机器设备的市场价格或者重新生产该机器设备