达州市房地产市场调研报告材料(2016).doc

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达州市房地产市场调研报告
2015/5/18
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第一部分 宏观环境分析
达州市规划发站。“五纵”：中纵线，北起莲花湖接金龙大道南延过化工园区后跨州河并沿城堵山侧至河市南至新达州铁路货站；西一纵，北起小河嘴州河大桥经通川路、某某路及新西河路至新达州铁路货站后与环城快速路相交；西二纵，北起外环路复兴枢纽向南经碑儿梁、幺塘、李家湾后与中纵线相接；东一纵，北起韩家坝与新达宣公路衔接并经X家坝后过明月江经南坝、杨柳垭、经开区后向南与外环快速路相交并与现状国道210线相接；东二纵，北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延，串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。“一环”：指外环快速路，北起达巴高速魏兴出入口沿凤凰某某侧南下至复兴并沿铁某某麓向南至河市X家坪后过州河并沿铜钵某某侧向东至徐家冲，并穿雷音铺后至亭子片区南缘，再向东可与达巴高带相接。通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。
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达州市经济概况
1、经济持续增长
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近5年的GDP都有所增长，经济运行良好，，全川排名第六位。
2、三大产业变化状况
，%；，%；，增长11%。：：。%、%%，、。可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。
3、固定资产投资状况
，%，其中，，%。
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第二部分、达州市房地产市场
一、达州市房地产市场总体分析
房地产开发投资增长率波动比较大，这与整个行业的发展息息相关，当然达州房市任不例外，由于行业的兴起，使房市快速增长。从2003年开始，到2007年房地产开发投资达到顶峰，比2002年增长了55％。随后因政策调控和2008年地震自然环境因素有所弱化，但还是翻了一倍，随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下，接着2年房产市场的活跃促使房价猛涨，房地产业开发同时盛行，紧接着政府的大力调控房地产市场，2013开始逐步平稳，主要是以消化前面的投资去化库存，新开发投资增长率呈现出负增长。
年 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014
事件 （国八条） （国六、十五条） （房贷新政） （国十三条）（国四条）（国十一条、新国十条）（新国八条） （新国五条） （930房贷新政）
稳定住房价格
首套购房90平以下首付比例不低于2成，以上不低于3成，再购房首付比例不低于4成
鼓励购房，贷款放宽，减免二手房营业税
抑制房价过快上涨，抑制投资投机性购房
停止三套房贷款，严格管控二套房贷款且首付不低于5成，利率上浮
首套房首付3成以上，二套房首付6成以上，
再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策
松绑限制，支持改善性住房，政府间接求市行为，刺激房地产消费
70/90政策；2改5政策；
内容：
房价发展： 800-1400元/㎡ 3000/㎡ 4800-5500/㎡ 稍有回落
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二、房地产市场特征
市场需求总量一般，单体开发量较小。商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主，该善、投资为副。
产品开发水平逐渐升高，观念逐步成熟。楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。
前期开发量过大，现呈现出买方市场，“以价放量”是在售楼盘的首要任务，后期待建项目步伐逐渐放缓，土地市场二年内多次流拍。
客户层面上，已逐步转变为理性消费，广告噱头已不能完全击破客户购买欲望。
商业地产的开发量增大，商业发展水平逐已饱满。商业网点、商圈主要集中在老城区消