达州市房地产市场调研报告(2016).doc

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达州市房地产市场调研报告
2015/5/18
第一部分 宏观环境分析
达州市规划发展
根据"一核、一圈、两翼、三轴"市域城镇空间布局,规划打造中部经济区、北部经济区、南部经济区三大经济增长极。"一核"：指达州主南坝、杨柳垭、经开区后向南与外环快速路相交并与现状国道210线相接；东二纵,北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延,串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。"一环"：指外环快速路,北起达巴高速魏兴出入口沿凤凰XX侧南下至复兴并沿铁XX麓向南至河市郑家坪后过州河并沿铜钵XX侧向东至徐家冲,并穿雷音铺后至亭子片区南缘,再向东可与达巴高带相接。通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。
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达州市经济概况
1、经济持续增长
近5年的GDP都有所增长,经济运行良好,,全川排名第六位。
2、三大产业变化状况
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,%；,%；,增长11%。：：。%、%%,、。可以看出,第二产业起到了绝对性改变,促进了全市经济的革命与发展。
3、固定资产投资状况
,%,其中,,%。
第二部分、达州市房地产市场
一、达州市房地产市场总体分析
房地产开发投资增长率波动比较大,这与整个行业的发展息息相关,当然达州房市任不例外,由于行业的兴起,使房市快速增长。从20XX开始,到20XX房地产开发投资达到顶峰,比20XX增长了55％。随后因政策调控和20XX地震自然环境因素有所弱化,但还是翻了一倍,随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下,接着2年房产市场的活跃促使房价猛涨,房地产业开发同时盛行,紧接着政府的大力调控房地产市场,2013开始逐步平稳,主要是以消化前面的投资去化库存,新开发投资增长率呈现出负增长。
年 2005 2006 2007 2008 2009 20102011 2013 2014
事件 〔国八条〔国六、十五条〔房贷新政〔国十三条〔国四条〔国十一条、新国十条〔新国八条〔新国五条〔930房贷新政
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稳定住房价格
首套购房90平以下首付比例不低于2成,以上不低于3成,再购房首付比例不低于4成
鼓励购房,贷款放宽,减免二手房营业税
抑制房价过快上涨,抑制投资投机性购房
停止三套房贷款,严格管控二套房贷款且首付不低于5成,利率上浮
首套房首付3成以上,二套房首付6成以上,
再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策
松绑限制,支持改善性住房,政府间接求市行为,刺激房地产消费
70/90政策；2改5政策；
内容：
房价发展： 800-1400元/㎡3000/㎡ 4800-5500/㎡ 稍有回落
二、房地产市场特征
市场需求总量一般,单体开发量较小。商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主,该善、投资为副。
产品开发水平逐渐升高,观念逐步成熟。楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。
前期开发量过大,现呈现出买方市场,"以价放量"是在售楼盘的首要任务,后期待建项目步伐逐渐放缓,土地市场二年内多次流拍。
客户层面上,已逐步转变为理性消费,广告噱头已不能完全击破客户购买欲望。
商业地产的开发量增大,商业发展水平逐已饱满。商业网点、商圈主要集中在老城区消费,新开发专业市场、商业集中消费区尚待成熟,人口辐射欠缺,针对现目前经营不容乐观。
土地市场
4月全市共有14宗国有建设用地使用权出让公告,出让面积339亩,仅有5宗国有建设用地使用权出让结果公告,成交面积210亩,。
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根据以下近6个月一级市场图表看出,今年土地供销不够活跃,市场在新政求市的环境下,任需刺激消费,解决库存过剩的局面。
四、住宅市场
1、住宅概况
达州市区目前分为四个区域：老城区、南城区、北城区和西外新区。由于整个城区发展空间较小,人口较多,主要密集于老城、南城、北城三大区中,呈现出拥挤局面。西外新区地势较开阔,城市规划较先进,路宽绿