达州市房地产市场调研报告(2016).doc

达州市房地产市场调研报告(2016)
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达州市房地产市场调研报告
2015/5/18
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达州地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，。可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。
3、固定资产投资状况
，%，其中，，%。
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第二部分、达州市房地产市场
一、达州市房地产市场总体分析
房地产开发投资增长率波动比较大，这与整个行业的发展息息相关，当然达州房市任不例外，由于行业的兴起，使房市快速增长。从2003年开始，到2007年房地产开发投资达到顶峰，比2002年增长了55％。随后因政策调控和2008年地震自然环境因素有所弱化，但还是翻了一倍，随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下，接着2年房产市场的活跃促使房价猛涨，房地产业开发同时盛行，紧接着政府的大力调控房地产市场，2013开始逐步平稳，主要是以消化前面的投资去化库存，新开发投资增长率呈现出负增长。
年 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014
事件 （国八条） （国六、十五条） （房贷新政） （国十三条）（国四条）（国十一条、新国十条）（新国八条） （新国五条） （930房贷新政）
稳定住房价格
首套购房90平以下首付比例不低于2成，以上不低于3成，再购房首付比例不低于4成
鼓励购房，贷款放宽，减免二手房营业税
抑制房价过快上涨，抑制投资投机性购房
停止三套房贷款，严格管控二套房贷款且首付不低于5成，利率上浮
首套房首付3成以上，二套房首付6成以上，
再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策
松绑限制，支持改善性住房，政府间接求市行为，刺激房地产消费
70/90政策；2改5政策；
内容：
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房价发展： 800-1400元/㎡ 3000/㎡ 4800-5500/㎡ 稍有回落
二、房地产市场特征
市场需求总量一般，单体开发量较小。商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主，该善、投资为副。
产品开发水平逐渐升高，观念逐步成熟。楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。
前期开发量过大，现呈现出买方市场，“以价放量”是在售楼盘的首要任务，后期待建项目步伐逐渐放缓，土地市场二年内多次流拍。
客户层面上，已逐步转变为理性消费，广告噱头已不能完全击破客户购买欲望。
商业地产的开发量增大，商业发展水平逐已饱满。商业网点、商圈主要集中在老城区消费，新开发专业市场、商业集中消费区尚待成熟，人口辐射欠缺，针对现目前经营不容乐观。
土地市场
4月全市共有14宗国有建设用地使用权出让公告，出让面积339亩，仅有5宗国有建设用地使用权出让结果公告，成交面积210亩，。
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根据以下近6个月一级市场图表看出，今年土地供销不够活跃，市场在新政求市的环境下，任需刺激消费，解决库存过剩的局面。
四、住宅市场
1、住宅概况
达州市区目前分为四个区域：老城区、南城区、北城区和西外新区。由于整个城区发展空间较小，人口较多，主要密集于老城、南城、北城三大区中，呈现出拥挤局面。西外新区地势较开阔，城市规划较先进，路宽绿化高，人口聚居较为分散，舒适度较优越，环境更宜居家。
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2、住宅市场走势
依照政府规划及地区形态限制，城中心区域建设用地已无，住宅建设用地都集中在南外二号干道和西外新区往莲花湖方向扩移，西城片区在未来几年，可以肯定它将逐步形成居住氛围和开发热潮。从地理位置及自然环境来看，西外新区也更适合居住。
从品质发展走势看，楼盘社区内配套设施及景观绿化逐渐被消费者重视，居住理念对于购房者已改变，不再最初原始住房而已，楼盘品质、产品设计和环境居家成为了消费的一部分。
3、区域楼盘的情况
达州市区近8个月成交情况
达州市区近6个月供销情况
从以上数据来看，达州房地产市场春节旺销期间成交量最大，且由价格活动促成，价格洼地却未能表现出成交上扬格局。由于购房旺季
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成交比例的增大，促使价格增