湖南星沙项目报告.doc

湖南星沙“鑫泰丽都· 中央公馆”房地产融资项目报告 2009 年 11 月 16 日湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告-2- 目录一、项目情况摘要................................................................................ -3- 二、项目基本情况介绍........................................................................ -3- 三、担保物价值分析............................................................................ -5- 四、融资方情况分析.......................................................................... - 14 - 五、还款来源...................................................................................... - 15 - 六、风险要点与控制措施.................................................................. - 15 - 七、融资方案及操作流程.................................................................. -18- 八、结论.............................................................................................. - 19 - 附件...................................................................................................... - 19 - 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告-3- 一、项目情况摘要 1、借款主体:湖南鑫泰房地产开发有限公司 2、借款金额: 6000 万元(第一期 4000 万、二期 2000 万) 3、借款时间: 3个月 4、收费标准: 5 、担保措施:土地使用权及在建工程全部抵押、公司 100% 股权、银行资金账户三方监管协议; 6、抵质押率: 2 %(按项目竣工后销售价值计算) 7 、借款用途:项目主体工程剩余 11 层楼层建设及内外部装修 4000 万元、张家界项目启动初始资金 2000 万元 8、项目来源: 二、项目基本情况介绍鑫泰丽都·中央公馆项目是星沙商业步行街项目的三期工程,项目性质是高档商业住宅,项目位于长沙县星沙镇星沙大道,长沙经济技术开发区管委会正对面。规划报建地下 2层地上 31 层共计 33 层,目前已施工至 22 层,因银行认为该企业自投入资金不足(拿地价 8万元/亩,共 112 亩)、房地产开发资质(三级) 未达标、注册资金不足 1000 万(实际注册资金 143 万美元、三资企业)三方面原因未能获得银行贷款,拖欠施工方 1200 余万元工程款,工程无法继续进行, 已停工三个多月,现向我司申请借款,目的是为在春节前主体完工,为不错过春节销售的好时机。从我们掌握的资料来看,借款方偿付施工方全部拖欠工程款 1200 余万元(扣除已建成部分 6000 余万元投资额 10% 的质量保证金,借款方实际支付 500 万元给施工方即可复工建设),后续开工后每层成本不超过 120 万元,即后续 11层主体完工所需资金不超过 1300 万元,内外部装修、设备安装不超过 2000 万元。所以我司估计该在建工程全部完工封顶装修完毕所需资金总额不超过 4500 万元。湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告-4- 1、项目沙盘图片 2、项目现状 3、项目一期、二期商业步行街图片湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告-5- 4、项目周边环境(正对面长沙经济技术开发区管委会)、项目门前星沙大道实景三、担保物价值分析(一)、担保物价值分析 1、星沙房地产市场分析作为长沙的卫星城,星沙以其雄厚的工业基础走在了其他郊区的前面,聚合了大量的资金流、人流和物流,行业的发展给星沙带来的好处比较明显。星沙房地产业起步始于 2000 年, 当时的永泰地产在星沙启动了其山水系列的第一个项目山水芙蓉,随后的山水人家、楚天家园、新欣小区等项目相继推出,开始成为长沙房地产竞争板块的一部分,星沙板块初步具有了一定的影响力。星沙房地产市场具有以下几个明显的特征: (1)星沙地理位置独特