房地产：大盘操盘手法(共32页).doc

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大盘操盘手法
                                                    ·设计灵活；
                                         ·计算准确
                                         ·施工简单
                                         ·美观大方等
                                         ·工期短（tongshi 适当增大套内面积使用率）
（钢材市场价位约是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元现在是330——350多元每吨，沙每吨20—30元，——......）对高层住宅而言，每平米的钢材重量为：80—100公斤
        木结构——最原始的建筑结构形式（中国古建的主要用材，由于墙体不受力，故门窗可设计较大；西方古建则不同，墙体受力，门窗小。如哥特式建筑的教堂——巴黎圣母院）
建筑设计有：建筑设计、结构设计、给水排水设计、电气设计、通风设计、通讯设计、气体动力设计等
楼盘模型、沙盘材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000——10000元不等。
景观设计：总体景观主题方案；公共空间框架方案；主要景点分布；与主体建筑配合的各单体方案；行车、人行道景观、动态与静态休憩空间方案
总之景观要保持一种：统一原则、调和原则、均衡原则、韵律原则、协调原则
景观中的植被配置有：单植、丛植、聚植、群植、林植、散植等形式并相应形成规则式、不规则式、混合式等三种形式。
景观设计重要是：借景、造景两种。造景中还包括组景，组景有三种手法：封闭/隔离
过渡/渗透；比较/对比等。
花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木质花卉（乔木—油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白兰等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金银花等）；肉质类花卉（景天、仙人掌类等）
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环保住宅设计几大系统：
         水环境系统；热环境系统；声环境系统；能源系统；光环境系统；废弃物
回收系统；绿化系统；绿色建材系统等；
建筑风格：希腊风格——罗马风格——罗曼风格——哥特式风格——文艺复兴时期风格等(拜占庭)
罗马柱头：多立克、塔斯干、爱奥尼克、刻林斯、复合式等等（拱券门）
埃及柱头：棕榈叶式、帐篷式、荷花式。
张拉膜：基布、涂布——前者主要是玻璃纤维和聚酯纤维；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多时候采取双层涂布
住宅地块需求同相应客户的对应关系：
公共效能（配套）依赖性；噪音环境污染适应性；物业管理要求（南北差异：市场环境是一个沙漠里种庄稼、一个绿地里种花草；服务是一个提供为业主着想的服务一个是为开发商搽屁股；发展是一个是独立发展一个是同开发商一体，离不开母体；业主是一个主动交，一个设法规避；南方强调私密性，北方注重公开性能......）小区配套需求；装修需要；容积率要求；绿化设施；景观要求等等，分别表现出四个群体的个性化需求财富人士、普通白领、小资、工薪阶层。
豪宅几大条件：稀缺景观、适度大面积、豪宅的增值潜力、人文历史、地段、集体偏好性
定价/估价——
地段、小区配套、市政配套、发展商形象与实力、物业管理、户型设计、设备材料、社区规模、营销推广力度、规划质量、交通、交楼标准、景观（园艺环境是战略，景观设计是战术）、施工进度、建筑材料、资金供给、升值潜力。
 房地产价格总体来说有三个决定因素：
有效需求；相对稀缺性；功能效应等构成。无锡"一价清"将房地产价格分成六块——成本、利润、税金、朝向差价、楼层差价、其他费用。（二手房折旧而言：混合一等砖混结构的，折旧年限为50年，每年2%折旧；假定楼层1——5层假定为基准价，2——6层就-3%；3——4层就+3%；7层或顶层为-5%；小区设计三小一大（厅：—，小卧室：旋转衣橱，厨：地面防滑砖、墙面易清理的釉面砖、吊橱采用防火板贴面，小卫：浴室家具取代卫浴产品）不合理的-10%，物业管理没有的并且开放式的混乱的-5%，有重点院校在附近的+15%，作为旧房子，其心理因素还要-8