抵押风险案例分析.ppt

不动产抵押的法律体系、过程风险、案例分析
——2016年土地估价师继续教育课程
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梁 津
北京康正宏基房地产评估有限公司总经理
中国土地估价师协会副秘书土地使用权
集体土地使用权
法律体系——土地使用权抵押
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法律依据：《城市房地产管理法》第四十八条　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。　　以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。
法律体系——土地使用权抵押
有偿出让土地使用权
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法律依据：
《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)
《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）
法律体系——土地使用权抵押
作价出资（入股）土地使用权
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定义：
根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)的规定，“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押”。
国家作价出资（入股）的土地被折抵为出资，变成了股份，体现为国有资产管理部门持有的国家股股权，实质上已经缴纳了土地使用权出让金。
法律体系——土地使用权抵押
作价出资（入股）土地使用权
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法律体系——土地使用权抵押
作价出资（入股）土地使用权
职能：
根据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定，土地“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押”。
由此可见，作价出资（入股）国有土地使用权与出让国有土地使用权在权利的性质、权能等方面完全相同。
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法律体系——土地使用权抵押
国家租赁土地使用权
法律依据：
《土地管理法实施条例》第二十九条
《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号
《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)
《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）
定义：
国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地使用者由此取得土地权利一般被称为国家租赁土地使用权。
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抵押条件：
按照《通知》的规定，土地承租人在按规定支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租地使用权转租、转让和抵押，但必须依法登记。
国家租赁土地使用权抵押的，应当符合《通知》的相关规定，即：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，国家租赁土地使用权可随之抵押，但其价值只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时国家租赁土地使用权同时转让。
法律体系——土地使用权抵押
国家租赁土地使用权
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①法律依据
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院第55号）第45条规定：符合以下条件，经土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地的土地使用权可以抵押：
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(2)土地使用者领有国有土地使用证；
(3)土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(4)土地使用者依法签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。
划拨土地的土地使用权可以抵押，依第3款要求，划拨土地上应该有建筑物，才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。可见，划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下，不能设定抵押。
法律体系——土地使用权抵押
划拨土地使用权
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②关于划拨审批手续的规定
根据《城市房地产管理法》第39条规定，抵押人在以划拨方式取得的国有土地使用权上设定抵押的，须经有关人民政府审核批准，未经批准，不得抵押。
但此项操作在登记实践中增加了抵押人申请登记审批的负担，难以操作，因此有关问题的通知（国土资发[2004]9号）”规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
法律体系——